2 garage parking spaces I Salmannsdorfer Straße 43A - 1190 Vienna I 4 rooms I garden I terrace

EIGENTUMSWOHNUNG: SALMANNSDORFER STRASSE 43A I 1190 WIEN



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ZU DEN MÖBELN: die Möbel gehören dem Mieter und werden bei Auszug des Mieters entfernt. Der Kasten vor dem Gäste WC, die Waschmaschine, der Wäschetrockner, die Regale im Schrankraum, ein einflügeliger Kühlschrank samt Tiefkühlschrank und ein Kasten der abgebaut wurde und sich im Keller befinden sind Eigentum des Verkäufers und werden mit der Wohnung mitverkauft und sind im Kaufpreis inkludiert und verbleiben somit in der Wohnung bzw. im Keller bei Auszug des Mieters. Die Deckenlampen und ein kleiner Rasenmäher gehören dem Verkäufer und sind somit ebenso im Kaufpreis inkludiert. 





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Diese Wohnung ist noch bis 31. Juli 2028  VERMIETET (bei dem Mieter handelt es sich um einen Nichtraucherhaushalt) - netto Mieteinnahmen des Eigentümers derzeit ca. EUR 1.867,89 pro Monat - brutto bezahlt der Mieter ca. EUR 2.978,80 an den Eigentümer. Bitte fragen Sie bei Interesse auch unser Wohnungs VIDEO an, welches die komplette Wohnung zeigt: vom Eingang bis zum Garten. Gerne können Sie Ihre neue Wohnung auch persönlich besichtigen. Wir stimmen Besichtigungen genau mit dem aktuellen Mieter gerne ab.



EXKLUSIVE GARTENWOHNUNG IN NEUSTIFT AM WALDE – WOHNEN MIT GRÜNBLICK FUSSLÄUFIG (ca. 3 Gehminuten) zur AMERICAN INTERNATIONAL SCHOOL



Elegantes Gartenidyll in Neustift am Walde – Modernes Wohnen nahe der American International School



Diese exklusive Erdgeschosswohnung (Baujahr ca. 2004) vereint großzügiges Raumgefühl mit der Ruhe einer der begehrtesten Grünlagen Wiens. Mit einer perfekten Nord-Süd-Ausrichtung und einer Raumhöhe von ca. 2,70 m bietet dieses Objekt Wohnkomfort auf höchstem Niveau.



Das Objekt im Überblick



Wohnfläche: ca. 150,31 m²
Freiflächen: ca. 61,58 m² Terrasse & ca. 92,77 m² Eigengarten
Zimmer: 4 (inkl. 3 Schlafzimmer)
Stellplätze: 2 Garagenplätze: Nr. 3 + Nr. 4
Status: Wohnung inkl. Garagenplatz Nr. 3 vermietet bis 31.07.2028 (Netto-Hauptmietzins Wohnung + Garagenplatz Nr. 3: netto EUR 1.867,89 pro Monat (brutto ca. EUR 2.979,80 Mieteinnahmen pro Monat). Der Garagenplatz Nr. 4 steht derzeit leer (nicht vermietet) und bietet somit noch die Möglichkeit die Mieteinnahmen zu erhöhen.





Raumaufteilung & Highlights



Vom einladenden Vorzimmer gelangen Sie in das Herzstück der Wohnung: die beeindruckende, ca. 57 m² große, sonnendurchflutete Wohnküche. Die Küche ist geschickt durch eine Trennwand teilsepariert, was für eine klare Struktur sorgt, ohne die Offenheit zu verlieren.

Von hier aus betreten Sie die sonnige Südterrasse und den angrenzenden Garten – eine grüne Oase mit herrlichem Ausblick, die zum Entspannen einlädt.



Die Ausstattung im Detail:



Edle Materialien: Hochwertiger Eichen-Fischgrätparkett und moderne Fliesen
Komfort: Fußbodenheizung (Gas-Zentralheizung), Alarmanlage und barrierefreier Liftzugang direkt aus der Tiefgarage
Wellness & Privatsphäre: 2 Badezimmer (Badewanne & Duschen), 3 WCs, sowie ein separater Schrankraum und ein Abstellraum für optimale Ordnung
Extra: Ein großzügiger Einlagerungsraum sowie ein gemeinschaftlicher Fahrradraum sind vorhanden





Lage & Infrastruktur



Die Wohnung besticht durch ihre erstklassige Lage in Neustift am Walde im 19. Bezirk. Hier genießen Sie die perfekte Symbiose aus Natur und urbaner Anbindung:



Bildung: Nur ca. 3 Gehminuten zur American International School (AIS) – ideal für Familien und Expats
Natur & Freizeit: Den Waldrand und zahlreiche Stadtwanderwege erreichen Sie in ca. 6 Minuten zu Fuß. Das Naherholungsgebiet Salmannsdorfer Höhe liegt praktisch vor der Haustüre
Kulinarik & Einkauf: Die berühmten Heurigen von Neustift sind nur 3 Autominuten entfernt. Supermärkte (Billa, SPAR-Gourmet) erreichen Sie bequem in ca. 4-5 Minuten mit dem Auto
Anbindung: Die Buslinie 35A (ca. 6 Gehminuten entfernt) bringt Sie direkt zur U6 Nußdorfer Straße oder zur S-Bahn Krottenbachstraße



Fazit: Eine wertbeständige Immobilie für Anleger oder Eigennutzer, die das Besondere suchen – großzügige Flächen, privater Garten und eine Top-Adresse im 19. Bezirk!





Bitte beachten Sie: falls Sie ganz oder teilweise eine Finanzierung über eine Bank in Anspruch nehmen, können nur Kaufanbote zusammen mit der schriftlichen, verbindlichen Finanzierungszusage der Bank an die Verkäuferseite weitergeleitet werden. Ein Kaufanbot "vorbehaltliche Finanzierungszusage der Bank" kann nicht an die Verkäuferseite weitergeleitet werden. Wir empfehlen Ihnen daher an dieser Stelle, rechtzeitig die Gespräche mit der finanzierenden Bank aufzunehmen. Sollten Sie eine Finanzierung benötigen steht Ihnen Herr Mag. René Schipits, MSc. sehr gerne zur Verfügung unter: 

www.schipits.at, [email protected], +436604702020





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INFOS ZUR WOHNUNG



LAGE: Salmannsdorfer Straße 43a I 1190 Wien
KAUFPREIS WOHNUNG: EUR 849.900,-
KAUFPREIS 2 GARAGENPLÄTZE : à EUR 35.000,- = EUR 70.000,- (diese müssen ZUSÄTZLICH zur Wohnung käuflich erworben werden).
BESTANDFREI: Nein – derzeit bis 31.07.2028 vermietet. Es gibt keine Nebenabreden und keine Sideletter zum Mietvertrag und keine Verlängerungsoption.
NICHTRAUCHERHAUSHALT: Ja - bei dem Mieter handelt es sich um einen Nichtraucherhaushalt.
BEZIEHBAR: Nach Auszug des Mieters (spätestens 31.07.2028). Es gibt keine Nebenabreden und keine Sideletter zum Mietvertrag und keine Verlängerungsoption.
MIETE WOHNUNG inkl. Garagenplatz Nr. 3: ca. EUR 1.867,89 Netto pro Monat (EUR 2.979,80 brutto pro Monat). Der Garagenplatz Nr. 4 steht derzeit leer und könnte vom neuen Eigentümer vermietet werden.
WOHNFLÄCHE: ca. 150,31 m²
TERRASSENFLÄCHEN: ca. 61,58 m²
GARTENFLÄCHE: ca. 92,77 m²
GESCHOSS: Erdgeschoß
NEUBAU: Ja - Baujahr ca. 2004
ZIMMER: 4 - davon sind 3 Zimmer baurechtlich (Konsensplan) und im Nutzwertgutachten als Abstellraum gewidmet
LIFT: Ja – führt von der Tiefgarage ins EG
BARRIEREFREI: Das Erdgeschoß ist barrierefrei erreichbar
ZUSTAND DER WOHNUNG: Gebrauchte Wohnung, sehr gepflegt, Nichtraucherhaushalt – derzeit vermietet
MÖBLIERUNG: Die Möbel gehören dem Mieter und werden bei Auszug des Mieters entfernt. Der Kasten vor dem Gäste WC, die Waschmaschine, der Wäschetrockner, die Regale im Schrankraum, ein einflügeliger Kühlschrank samt Tiefkühlschrank und ein Kasten der abgebaut wurde und sich im Keller befinden sind Eigentum des Verkäufers und werden mit der Wohnung mitverkauft und sind im Kaufpreis inkludiert und verbleiben somit in der Wohnung bzw. im Keller bei Auszug des Mieters.
KÜCHE: Die gebrauchte Küche verfügt über gebrauchte Kücheneinbaugeräte, wie eine Abwasch, einen großen Geschirrspüler, einen E-Herd, einen Dunstabzug, einen Backofen, einen Kühl- und Gefrierschrank
2 BADEZIMMER: Badezimmer 1: Dusche, 2 Waschbecken, WC, Waschmaschine samt Trockner; Badezimmer 2: Badewanne, WC, Bidet, 2 Waschbecken, Dusche
SEPARATES WC: Ja – mit Handwaschbecken
SCHRANKRAUM: Ja
ABSTELLRAUM: Ja = Raum vor dem separaten WC
VORRAUM: Ja  
GANG: Ja
WASCHMASCHINENANSCHLUSS: Ja – in 1 Badezimmern gibt es einen Anschluss (dort befinden sich derzeit eine Waschmaschine und ein Trockner gestapelt – siehe Foto. Beide Geräte sind im Kaufpreis inkludiert).
BÖDEN: Fischgrätparkett Eiche, Fliesen
KLIMAANLAGE: Nein
KÜHLUNG: Vorbereitung zur Kühlung im Fußbodensystem durch 2 Vertikalstränge im Schacht: diese Information ist unverbindlich – keine Gewähr und wurde der damaligen Bau- und Ausstattungsbeschreibung entnommen
SONNENSCHUTZ: teilweise Außenjalousien
KABELANSCHLUSS:  Ja – im Haus
GARAGENRAMPE: beheizbar - diese Information ist unverbindlich – keine Gewähr und wurde der damaligen Bau- und Ausstattungsbeschreibung entnommen
HEIZUNG: Gas-Zentralheizung: Fußbodenheizung
KAMIN:  Notkamin vorhanden (für offene Kamine) – Prüfung durch den Rauchfangkehrer notwendig (Kaminvorbefund) - diese Information ist unverbindlich – keine Gewähr und wurde der damaligen Bau- und Ausstattungsbeschreibung entnommen
FENSTER: 2-fach-Verglasung
RAUMHÖHE: Ca. 2,70 m
VIDEO GEGENSPRECHANLAGE: Ja
ALARMANLAGE: Ja
WASSERANSCHLUSS AUF DER TERRASSE: Ja
EINLAGERUNGSRAUM: Ja – ca. 4,59 m² laut Nutzwertgutachten (NWG)
FAHRRADRAUM: Ja
HWB: 57 kWh/m²a - fGEE: 0,94
KLASSE: C – B
NAHERHOLUNGSGEBIETE: Die Lage der Wohnung, in Neustift am Walde, ist sehr gut, die Wohnung liegt nur ca. 3 Gehminuten von der American International School Vienna und ca. 6 Gehminuten zum Waldrandweg und zu diversen Stadtwanderwegen entfernt. Die Naherholungsgebiete Salmannsdorfer Höhe, Schwarzenbergpark, Pötzleinsdorf sind schnell erreicht.
EINKAUFSMÖGLICHKEITEN: Mit dem Auto sind ein Billa-Markt (Rathstraße) ca. 4 Autominuten, ein SPAR-Express-Markt (Krottenbachstr.) ca. 5 Autominuten, ein SPAR-Gourmet-Markt (Neuwaldegger Str. 1) ca. 5 Autominuten entfernt. Weiters liegen zahlreiche Heurige in der Rathstraße in ca. 3 Autominuten entfernt.
VERKEHRSANBINDUNG: Bus 35A Salmannsdorf ca. 6 Gehminuten, mit dem Bus sind es ca. 19 Fahrminuten zur U6 Nußdorfer Str. oder ca. 12 Fahrminuten zur S-Bahn Krottenbachstraße. Die Busse 43B und 43A liegen ca. 5 Gehminuten entfernt.







KAUFPREIS & NEBENKOSTEN



KAUFPREIS WOHNUNG: EUR 849.900,-
KAUFPREIS 2 GARAGENSTELLPLÄTZE: à EUR 35.000,- = EUR 70.000,- (diese müssen ZUSÄTZLICH zur Wohnung käuflich erworben werden)
KAUFNEBENKOSTEN: Grunderwerbssteuer von 3,5 % + Eintragungsgebühr Grundbuch von 1,1 % vom Kaufpreis
KOSTEN KAUFVERTRAGERRICHTUNG & TREUHANDABWICKLUNG: Diese trägt der Käufer 1,2 % vom Kaufpreis zzgl. 20 % USt. (exklusive Notarkosten, inkl. ev. Pfandrechtskosten und inkl. Treuhandabwicklung) zzgl. einer Barauslagenpauschale i.d.H.v. € 250,- zzgl. 20 % USt. Kaufvertragserrichterin & Treuhänderin: Rechtsanwältin Frau Mag. Bettina List, Mariahilfer Str. 62/35, 1070 Wien
MAKLERPROVISION: 3 % vom Kaufpreis zzgl. 20 % USt 





MONATLICHE KOSTEN WOHNUNG STAND 01.01.2026



BETRIEBSKOSTEN: netto ca. EUR 366,74 pro Monat zzgl. 10% USt.
BETRIEBSKOSTEN LIFT: netto ca. EUR 88,48 pro Monat zzgl. 10 % USt.
INKASSOGEBÜHR: netto ca. EUR 0,73 pro Monat zzgl. 20 % USt.
REPARATURRÜCKLAGE:  ca. EUR 203,59 pro Monat (brutto für netto = keine USt.)
REPARATURRÜCKLAGE LIFT:  ca. EUR 22,12 pro Monat (brutto für netto = keine USt.)
UMSATZSTEUER 10%: ca. EUR 45,52 pro Monat
UMSATZSTEUER 20%: ca. EUR 0,15 pro Monat



GESAMT: brutto ca. EUR 727,33 pro Monat





MONATLICHE KOSTEN GARAGENPLATZ NR. 3 - STAND 01.01.2026



BETRIEBSKOSTEN: netto ca. EUR 9,65 pro Monat zzgl. 20% USt.
BETRIEBSKOSTEN LIFT: netto ca. EUR 2,32 pro Monat zzgl. 20 % USt.
GARAGENBETRIEBSKOSTEN: netto ca. EUR 14,16 pro Monat zzgl. 20 % USt.
REPARATURRÜCKLAGE:  ca. EUR 5,36 pro Monat (brutto für netto = keine USt.)
REPARATURRÜCKLAGE LIFT:  ca. EUR 0,58 pro Monat (brutto für netto = keine USt.)
UMSATZSTEUER 20%: ca. EUR 5,22 pro Monat



GESAMT Nr. 3: brutto ca. EUR 37,29 pro Monat





MONATLICHE KOSTEN GARAGENPLATZ NR. 4 - STAND 01.01.2026



BETRIEBSKOSTEN: netto ca. EUR 9,65 pro Monat zzgl. 20% USt.
BETRIEBSKOSTEN LIFT: netto ca. EUR 2,32 pro Monat zzgl. 20 % USt.
GARAGENBETRIEBSKOSTEN: netto ca. EUR 14,16 pro Monat zzgl. 20 % USt.
REPARATURRÜCKLAGE:  ca. EUR 5,36 pro Monat (brutto für netto = keine USt.)
REPARATURRÜCKLAGE LIFT:  ca. EUR 0,58 pro Monat (brutto für netto = keine USt.)
UMSATZSTEUER 20%: ca. EUR 5,22 pro Monat



GESAMT Nr. 3: brutto ca. EUR 37,29 pro Monat





GESAMT FÜR 2 GARAGENSTELLPLÄTZE: brutto ca. EUR 74,58 pro Monat





MONATLICHE HEIZKOSTEN & WARMWASSERKOSTEN WOHNUNG - STAND 01.01.2026

HEIZKOSTEN: netto ca. EUR 92,11 pro Monat zzgl. 20% USt.
WARMWASSERKOSTEN:  ca. EUR 47,58 pro Monat zzgl. 10% USt.
UMSATZSTEUER 10% & 20%: ca. EUR 23,18 pro Monat



GESAMT: brutto ca. EUR 162,87 pro Monat





ZZGL. STROMKOSTEN WOHNUNG: je nach Verbrauch

RÜCKLAGENSTAND PER 01.01.2026: ca. EUR 36.708,08



Es besteht ein wirtschaftliches Naheverhältnis.

Der Makler wird als Doppelmakler tätig.




Infrastruktur / EntfernungenGesundheit
Arzt <1.525m
Apotheke <1.200m
Klinik <3.125m
Krankenhaus <3.000m

Kinder & Schulen
Schule <325m
Kindergarten <1.200m
Universität <3.550m
Höhere Schule <3.675m

Nahversorgung
Supermarkt <1.250m
Bäckerei <1.775m
Einkaufszentrum <4.000m

Sonstige
Geldautomat <2.600m
Bank <2.600m
Post <1.200m
Polizei <3.075m

Verkehr
Bus <300m
Straßenbahn <2.100m
U-Bahn <3.950m
Bahnhof <3.850m
Autobahnanschluss <5.600m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap