Wer in Österreich eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, kommt an einem zentralen Dokument nicht vorbei: dem Energieausweis. Er fungiert wie ein Typenschein beim Auto und macht die Energieeffizienz von Gebäuden vergleichbar.
Beim Kauf oder der Vermietung einer Immobilie in Österreich ist der Energieausweis verpflichtend vorzulegen. Der Inhalt des Energieausweises liefert wesentliche Informationen zur Energieeffizienz, die den Marktwert einer Immobilie maßgeblich beeinflussen können. Ein gültiger Energieausweis muss potenziellen Käufern oder Mietern vorgelegt werden, was deren Entscheidungsprozess direkt beeinflusst. Die EU-Richtlinie 2010/31/EU und deren Umsetzung in österreichisches Recht bilden die gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Ausstellung und den Inhalt des Energieausweises. Hintergrund dieser Regelungen sind globale Probleme wie hoher Energieverbrauch und Umweltverschmutzung, die nachhaltige Lösungen im Gebäudesektor erforderlich machen.
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (kurz: EAVG) regelt dabei strikt die Aushändigungspflicht gegenüber dem Käufer oder Bestandnehmer. In Zeiten steigender Heizkosten und strengerer ökologischer Anforderungen an den Wärmeschutz ist dieser Ausweis heute wichtiger denn je. Immobilien mit einer besseren Energieeffizienzklasse erzielen in der Regel einen höheren Marktwert und sind für Käufer und Mieter besonders attraktiv. Zudem bietet der Energieausweis die Möglichkeiten, verschiedene Immobilien hinsichtlich ihrer Energieeffizienz direkt zu vergleichen und so fundierte Entscheidungen beim Kauf oder der Anmietung zu treffen.
Einführung in den Energieausweis
Der Energieausweis ist in Österreich ein zentrales Dokument, wenn es um den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien geht. Er dient als objektiver Nachweis für die Energieeffizienz eines Gebäudes und schafft damit Transparenz für alle Beteiligten. Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) schreibt die Erstellung und Vorlage eines Energieausweises bei Immobiliengeschäften verbindlich vor. Im Energieausweis finden sich wichtige Informationen wie der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor, die Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes geben. Für Verkäufer und Vermieter ist der Energieausweis ein wertvolles Instrument, um die Qualität und Attraktivität ihrer Immobilie zu unterstreichen. Gleichzeitig erhalten potenzielle Käufer oder Mieter eine verlässliche Grundlage, um die zu erwartenden Energiekosten und die Umweltfreundlichkeit des Gebäudes einzuschätzen. Die Erstellung des Energieausweises erfolgt durch qualifizierte Fachleute und ist ein wichtiger Schritt, um die gesetzlichen Anforderungen in Österreich zu erfüllen und die gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes transparent darzustellen.
Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG): Wer muss liefern?
Das EAVG legt fest, dass bei jedem Verkauf, jeder Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (wie einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeiten) ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden muss. Auch Behörden sind bei öffentlichen Gebäuden verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen.
Die Größe des Gebäudes spielt eine wichtige Rolle bei der Vergleichbarkeit und der Pflicht zur Vorlage des Energieausweises, da ähnliche Gebäude hinsichtlich ihrer Dimensionen und Gestaltung miteinander verglichen werden, um die Energieeffizienz zu bewerten. Verkäufer und Vermieter (bzw. Verpächter) sind verpflichtet, die Energiekennzahlen – insbesondere den Heizwärmebedarf (HWB) und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) – bereits im Immobilieninserat anzugeben. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis (oder eine Kopie) vorgelegt werden. Nach Vertragsabschluss muss das Original innerhalb von 14 Tagen übergeben werden. Der Energieausweis darf dabei nicht älter als zehn Jahre sein.
Vorsicht: Das Unterlassen der Angaben in Anzeigen ist kein Kavaliersdelikt. Bei Verstößen gegen die Gebäuderichtlinie und die Vorlagepflicht des Energieausweises drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 1.450 Euro.
Den Energieausweis verstehen: HWB und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor
Ein Energieausweis liefert technische Angaben zur Gebäudetechnik sowie zur Installation von Heizungs- und Klimatechnik. Der Inhalt des Energieausweises ist gesetzlich geregelt und umfasst alle relevanten Informationen und Anforderungen gemäß den österreichischen Bundesgesetzen. Die zwei wichtigsten Werte, die Sie in jedem Immobilieninserat finden, sind:
Ein weiterer wichtiger Wert im Energieausweis ist der Primärenergiebedarf (PEB), der die gesamte Energie inklusive der für Gewinnung und Transport benötigten Energiemengen berücksichtigt.
1. Heizwärmebedarf (HWB)
Der HWB beschreibt die spezifische Wärmemenge in kWh/m²a, die einem Gebäude zur Beheizung zugeführt werden muss. Er ist die Grundlage für die thermische Qualität der Gebäudehülle.
2. Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE)
Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor bildet die Effizienz des gesamten Gebäudes inklusive der Haustechnik (z. B. Sanitärtechnik, Heizungstechnik, Kälte) ab. Ein Wert von 1,0 entspricht einem Standard-Neubau nach Stand 2007.
| Energieklasse | fGEE-Bereich | Beschreibung |
| A++ | < 0,55 | Passivhaus / Plusenergiehaus |
| B | 0,70 – 0,85 | Moderner Neubau-Standard |
| E | 1,75 – 2,50 | Durchschnittlich sanierter Altbau |
| G | 3,25 – 4,00 | Sanierungsbedürftiges Objekt |
Erstellung: Wer darf den Ausweis ausstellen?
Die Ausstellung eines Energieausweises ist eine hoheitliche Befugnis und darf nur von befugten und qualifizierten Personen durchgeführt werden. Zu den gesetzlich berechtigten Berufsgruppen, die energieausweisen dürfen, zählen insbesondere Ziviltechniker mit einschlägiger Befugnis sowie zertifizierte Energieberater. Auch Experten aus den Bereichen:
- Elektrotechnik & Gebäudetechnik
- Gebäudetechnik, Installation, Heizungs- und Klimatechnik
- Ziviltechniker und Architekten
- Zertifizierte Energieberater
sind zur Ausstellung von Energieausweisen in Österreich berechtigt. Die Qualifikation in den Bereichen Gebäudetechnik, Installation, Heizungs- und Klimatechnik ist dabei ein wesentliches Kriterium für die fachgerechte Erstellung des Energieausweises.
Eine Vor-Ort-Begehung ist bei bestehenden Immobilien dringend empfohlen, um die Brutto-Grundfläche und den tatsächlichen Zustand der Heizungs-Anlagen korrekt zu erfassen. Die Gültigkeit des Dokuments beträgt 10 Jahre.
Kosten für den Energieausweis in Österreich 2026
Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises hängen stark vom Gebäudetyp, der Gebäudeart und der vorhandenen Pläne ab. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Preise unterschiedlicher Anbieter zu vergleichen, um das beste Angebot zu finden. Die Kosten für den Energieausweis sind nicht gesetzlich festgelegt und sollten direkt mit dem Ersteller verhandelt werden. Für eine Wohnung oder ein privates Einfamilienhaus können Sie mit durchschnittlichen Kosten von ca. 500 bis 1.000 € rechnen. Die Preise variieren stark je nach Anbieter, daher ist ein Preisvergleich empfehlenswert. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises gelten als Erhaltungsaufwand und sind keine Betriebskosten. Ein online bestellter Verbrauchsausweis ist in der Regel günstiger als ein Verbrauchsausweis mit Vor-Ort-Begehung. Beim Kauf einer Immobilie ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises verpflichtend, und die Energieeffizienz sowie die zu erwartenden Energiekosten spielen eine wichtige Rolle.
- Wohnung im Verbund: Oft ca. 100 € bis 200 € (wenn Daten der Hausverwaltung vorliegen).
- Einfamilienhaus: Zwischen 300 € und 600 €, je nach Komplexität der Sanierung und vorhandener Unterlagen.
- Geschäftsobjekte: Hier erfolgt die Preisgestaltung meist nach Quadratmetern und technischem Aufwand.
Ausnahmen: Wann ist kein Energieausweis nötig?
Es gibt im Rahmen des EAVG spezifische Fälle, in denen keine Vorlage erforderlich ist: Bestimmte Arten von Gebäuden, wie temporäre Bauten, religiöse Gebäude oder industrielle Anlagen, sind aufgrund ihrer Art von der Energieausweispflicht ausgenommen.
- Abbruchreife Gebäude: Wenn im Kaufvertrag der Abbruch vereinbart wird.
- Freistehende Gebäude: Mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m².
- Industrieanlagen & Lager: Die überwiegend energetisch unkonditioniert sind.
- Ferienimmobilien: Die nur zeitweilig genutzt werden (unter einem Viertel des jährlichen Energieverbrauchs).
Für Neubauten gelten hingegen besondere energetische Anforderungen und gesetzliche Vorgaben, die nicht unter diese Ausnahmen fallen.
Energie und Umwelt: Warum der Energieausweis mehr als nur Pflicht ist
Der Energieausweis ist weit mehr als eine gesetzliche Pflicht – er ist ein aktiver Beitrag zur Steigerung der Energieeffizienz und zum Schutz unserer Umwelt. Durch die professionelle Erstellung eines Energieausweises erhalten Eigentümer und Bewohner wertvolle Hinweise auf mögliche Verbesserungen am Gebäude, die nicht nur den Energieverbrauch senken, sondern auch die laufenden Kosten reduzieren können. Der Ausweis zeigt auf, wo Sanierungspotenzial besteht und welche Maßnahmen zur Optimierung der Energieeffizienz sinnvoll sind. In Österreich werden zahlreiche Förderungen für die Sanierung und den Neubau energieeffizienter Gebäude angeboten, die oft an einen aktuellen Energieausweis geknüpft sind. Wer die Empfehlungen im Ausweis nutzt, kann nicht nur von finanziellen Vorteilen profitieren, sondern leistet auch einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. So wird der Energieausweis zum Schlüssel für nachhaltige Immobilien und zukunftsfähige Wohn- und Arbeitsräume – und macht aus einer gesetzlichen Pflicht eine echte Chance für Eigentümer, Vermieter und die Umwelt.
Ziel: Förderung und Wertsteigerung
Ein positiver Energieausweis ist oft die Voraussetzung für attraktive Förderungen der jeweiligen Bundesländer. Wer sein Haus thermisch saniert, verbessert nicht nur den HWB, sondern senkt langfristig die Heizkosten und schont die Umwelt. Zudem dient das Dokument als rechtliche Absicherung: Ohne Übergabe wird eine dem Stand der Technik entsprechende Gesamtenergieeffizienz rechtlich als zugesichert gewertet (Gewährleistungs-Thematik).
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Energieeffizienz einer Immobilie zu steigern. Dazu zählen der Einbau von Photovoltaikanlagen, der Austausch alter Fenster und Türen sowie eine effektive Dach- und Fassadendämmung. Solche Maßnahmen können nicht nur die Energiekosten senken, sondern auch den Wert der Immobilie beim Kauf oder Verkauf deutlich erhöhen, da ein besserer Energieausweis für Käufer ein wichtiges Entscheidungskriterium darstellt.