Was ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die bei jedem Erwerbsvorgang eines inländischen Grundstücks anfällt. Sie ist nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln, da die Grunderwerbsteuer nur einmal beim Erwerb erhoben wird, während die Grundsteuer jährlich auf das Eigentum anfällt. Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt Österreich erhoben und ist eine zwischen Bund und Gemeinden geteilte Abgabe. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um einen klassischen Kauf, einen Tauschvertrag oder eine Übereignung handelt. Auch die Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken unterliegt speziellen Regelungen.
Der Gesetzgeber unterscheidet grundsätzlich zwischen verschiedenen Erwerbsvorgängen:
- Entgeltlichen Erwerben: Klassischer Kauf gegen Kaufpreis.
- Unentgeltlichen Erwerben: Schenkung oder Erbschaften.
- Teilentgeltlichen Erwerben: Eine Mischform (z. B. Übergabe gegen eine geringe Gegenleistung wie eine Leibrente).
Alle diese Erwerbsvorgänge gelten als grundstücksübertragungen und sind grunderwerbsteuerpflichtig.
An einem Erwerbsvorgang sind in der Regel mehrere beteiligte Personen beteiligt, wie Käufer, Verkäufer, Schenker oder Erben. Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Erwerber der Immobilie oder des Grundstücks. Die Abgabenerklärung für die Grunderwerbsteuer muss die Sozialversicherungsnummer oder Steuernummer der am Erwerbsvorgang beteiligten Personen enthalten.
Die Grunderwerbsteuer ist von der Immobilienertragsteuer zu unterscheiden: Während die Grunderwerbsteuer bei allen grundstücksübertragungen (Kauf, Erbschaft, Schenkung) anfällt, ist die Immobilienertragsteuer nur bei Verkäufen relevant.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer: Sätze & Bemessungsgrundlage
Die Bemessungsgrundlage ist im Regelfall der Wert der Gegenleistung, mindestens aber der Grundstückswert. Während bei Verkäufen an Dritte meist der Kaufpreis herangezogen wird, dient bei unentgeltlichen Übertragungen (Schenkung/Erbe) oft der nach der Grundstückswertverordnung ermittelte Wert als Basis.
Der aktuelle Stand der Gesetzgebung sieht vor, dass Kleinstbeträge unter einer Bemessungsgrundlage von 1.100 € steuerfrei sind. Liegt die Bemessungsgrundlage unter 2.500 €, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Diese Regelungen wurden mit Kraft des Grunderwerbsteuergesetzes eingeführt und sind das Ergebnis mehrerer Änderungen und Anpassungen, die im Zuge von Reformen umgesetzt wurden.
1. Der Normalsteuersatz
Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf zwischen fremden Personen beträgt der Steuersatz konstant 3,5 Prozent.
2. Das Stufenmodell innerhalb der Familie
Erfolgt die Übertragung innerhalb der Familie, greift ein begünstigtes Stufenmodell, um die finanzielle Belastung bei der Weitergabe von Eigentum zu decken. Als Familienmitglieder gelten unter anderem Ehegatten, eingetragene Partner, Kinder, Geschwister, Nichten und Neffen sowie Verschwägerte in gerader Linie.
| Grundstückswert (pro Erwerbsvorgang) | Steuersatz |
| Für die ersten 250.000 € | 0,5 % |
| Für die nächsten 150.000 € (bis 400.000 €) | 2,0 % |
| Darüber hinaus (ab 400.000 €) | 3,5 % |
Achtung: Seit der letzten großen Reform wird nicht mehr der veraltete Einheitswert herangezogen, sondern der realitätsnahe Grundstückswert oder Verkehrswert.
Steuerschuldner und Abwicklung über das Finanzamt
Nach Unterzeichnung vom Kaufvertrag entsteht die Steuerschuld. Zu den am Erwerbsvorgang beteiligten Personen zählen Käufer und Verkäufer; beide sind grundsätzlich für die Grunderwerbsteuer verantwortlich und haften als Gesamtschuldner. In der Praxis wird im Vertrag jedoch fast immer vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt.
Die Rolle von Notar und Rechtsanwalt
Die Anzeige beim Finanzamt muss bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach der Übereignung erfolgen. Da für die Eintragung ins Grundbuch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung nötig ist, beauftragen die Parteien meist einen Notar mit der Selbstberechnung. Dies beschleunigt den Prozess und sichert die korrekte Abführung der Abgaben.
Fälligkeit und Zahlung der Grunderwerbsteuer
Nach dem erfolgreichen Abschluss eines Grundstückskaufs oder einer anderen Form des Erwerbs – etwa einer Übertragung, Schenkung oder Beteiligung an Immobiliengesellschaften – stellt sich für Käufer und Verkäufer in Österreich die Frage nach der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer. Die Steuer wird grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Zustellung des Steuerbescheids durch das Finanzamt fällig. Es ist entscheidend, dass der Käufer oder die zahlungspflichtige Person diese Frist genau im Blick behält, um unnötige Verzugszinsen oder rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Die Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt in der Regel per Überweisung an das zuständige Finanzamt. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis oder dem festgestellten Grundstückswert, meist 3,5 Prozent, sofern keine Ausnahmen oder Sonderregelungen greifen. Besonders bei unentgeltlichen Erwerben wie Erbschaften oder Schenkungen besteht die Möglichkeit, die Steuerlast auf bis zu fünf Jahre in Raten zu begleichen. Diese Option kann für viele Erwerber eine spürbare finanzielle Entlastung bedeuten, insbesondere bei hohen Grundstückswerten.
Wichtig ist auch: Die Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim klassischen Grundstückskauf an, sondern auch bei bestimmten Übertragungen, etwa bei der Änderung von Beteiligungsverhältnissen an Immobiliengesellschaften. Gerade in solchen Fällen empfiehlt es sich, einen Notar oder Steuerberater hinzuzuziehen, um alle gesetzlichen Bestimmungen und aktuellen Regelungen zu berücksichtigen und keine Steuernachzahlungen oder Gebühren zu riskieren.
Da die gesetzlichen Vorgaben zur Grunderwerbsteuer in Österreich laufend angepasst werden, sollten sich Käufer und Verkäufer vor jedem Erwerbsvorgang über die geltenden Bestimmungen informieren. Ein erfahrener Notar unterstützt nicht nur bei der korrekten Abwicklung und Einhaltung der Fristen, sondern sorgt auch dafür, dass die Zahlung der Steuer ordnungsgemäß erfolgt und alle notwendigen Unterlagen für das Finanzamt bereitgestellt werden.
So behalten Sie beim Grundstückskauf, bei Erbschaften oder bei der Übertragung von Anteilen an Immobiliengesellschaften stets den Überblick über die Fälligkeit, die Höhe und die Zahlung der Grunderwerbsteuer – und vermeiden unangenehme Überraschungen bei Gebühren oder Steuerschulden.
Sonderfall: Immobiliengesellschaften & Anteilsvereinigungen
Besondere Vorsicht ist bei Immobiliengesellschaften geboten. Wenn sich Gesellschafterstrukturen ändern (Gesellschafterwechsel) oder Anteile gebündelt werden (Anteilsvereinigungen), kann GReSt anfallen, auch ohne dass die Immobilie selbst verkauft wurde.
- Beteiligungsschwelle: Seit den Anpassungen per 1.7.2025 ist die Überwachung der 95%-Grenze bei Anteilen noch strenger geworden. Die neuen Regelungen zu Anteilsvereinigungen treten mit Kraft des Gesetzes ab dem 1.7.2025 in Österreich in Kraft.
- Transparenz: Der Staat prüft vermehrt Share-Deals, um Steuerumgehungen zu vermeiden.
Nebenkosten beim Immobilienkauf im Überblick
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Kalkulieren Sie auch folgende Ausgaben ein:
- Grundbuch-Eintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises.
- Notar- oder Anwaltskosten: Meist 1 % bis 3 % (zzgl. USt und Barauslagen).
- Maklerprovision: In der Regel 3 % des Kaufpreises (zzgl. 20 % USt).
Experten-Tipp: Prüfen Sie bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen, ob Bestimmungen des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes oder des jeweiligen Landes-Grundverkehrsgesetzes eine Befreiung oder Genehmigungspflicht vorsehen.