Liebhaberei bei Immobilien: Die Steuerfalle bei privater Vermietung vermeiden

Der Begriff Liebhaberei beschreibt im Steuerrecht eine Betätigung, die nicht auf wirtschaftlichen Motiven, sondern auf persönlichen Neigungen, Interessen oder der privaten Lebensführung basiert. Solche Tätigkeiten, die aus persönlichen Interessen und Neigungen betrieben werden, weisen typischerweise eine enge Verbindung zur privaten Lebensführung auf. Laut Abs. 1 der Liebhabereiverordnung liegt Liebhaberei vor, wenn bei einer Tätigkeit auf Dauer gesehen kein Gewinn oder Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist. Es gibt unterschiedliche Auffassungen und Entscheidungen der Finanzbehörden darüber, wann eine Tätigkeit als Liebhaberei einzustufen ist. Die Entscheidung basiert auf der Analyse objektiver und subjektiver Kriterien, insbesondere ob die Voraussetzung der Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Voraussetzung für das Vorliegen von Liebhaberei ist, dass keine objektive Möglichkeit besteht, nachhaltig Gewinne zu erzielen und die Tätigkeit überwiegend aus privaten Neigungen oder Interessen erfolgt. Ein Beispiel für eine typische Liebhaberei-Tätigkeit ist die Vermietung einer Ferienwohnung, die dauerhaft Verluste erwirtschaftet und hauptsächlich aus persönlichem Interesse betrieben wird.

Das Ziel der Finanzverwaltung ist es, zu verhindern, dass private „Hobbys“ oder verlustreiche Investments durch die Verrechnung mit anderem Einkommen (z. B. aus nichtselbstständiger Arbeit) künstlich subventioniert werden. Liebhaberei hat allein ertragsteuerliche Bedeutung und ist umsatzsteuerlich nicht relevant.

Bei der steuerlichen Einstufung unterscheidet das Finanzamt zwischen zwei Arten der Betätigung:

1. Große Vermietung (Vermutung der Einkunftsquelle): Bei Zinshäusern oder größeren Mietobjekten wird von vornherein davon ausgegangen, dass eine Absicht zur Erzielung eines Gewinns besteht. Wird die große Vermietung als Betrieb im steuerlichen Sinne eingestuft, ist der Steuerpflichtige verpflichtet, sämtliche Einkünfte und Gewinne aus diesem Betrieb in der Steuererklärung anzugeben.
2. Kleine Vermietung (Vermutung der Liebhaberei): Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder Ferienwohnungen vermutet der Gesetzgeber zunächst Liebhaberei (§ 1 Abs 2 LVO). Hier liegt die Beweislast beim Steuerpflichtigen.

Um die Annahme der Liebhaberei zu widerlegen, muss der Eigentümer eine Totalgewinnprognose (auch Prognoserechnung genannt) vorlegen. Damit eine Tätigkeit nicht als Liebhaberei eingestuft wird, müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen, wie etwa die Absicht, Gewinne zu erzielen, und objektive Gewinnchancen. Die Prognoserechnung muss nachweisen, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraums ein Gesamtüberschuss erwirtschaftet wird.

Die geltenden Zeiträume für den Totalgewinn:

• Kleine Vermietung: Ein Gesamtgewinn muss innerhalb von 20 Jahren ab Beginn der Vermietung (bzw. 23 Jahren ab dem ersten Anfallen von Werbungskosten) erzielt werden.
• Große Vermietung: Hier liegt der Zeitraum bei 25 Jahren (bzw. 28 Jahren).

Diese Zeitrahmen (25 bis 28 Jahre für gewerbliche Objekte, 20 bis 23 Jahre für private Vermietungen) müssen typischerweise für die Prognoserechnung vorliegen.

Totalerfolg=∑Einnahmen−∑Werbungskosten>0

Der Gesamterfolg wird dabei ohne Berücksichtigung von Veräußerungsgewinnen berechnet. Nur die laufenden Mieterträge abzüglich der Zinsen, Aufwendungen und Instandhaltungskosten zählen.

Liebhaberei ist kein Sonderfall einer einzigen Steuer, sondern betrifft unterschiedliche Einkunftsarten. In der Regel handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG).

Wird eine Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft, hat dies zwei gravierende Folgen:

1. Einkommensteuerlich: Die Verluste (das „Minus“) aus der Vermietung dürfen nicht mehr mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Bereits geltend gemachte Steuervorteile müssen oft rückwirkend zurückgezahlt werden. Einnahmen aus Liebhaberei müssen nicht in der Steuererklärung angegeben werden und unterliegen nicht der Einkommensteuer. Zudem entfällt für den Steuerpflichtigen die Pflicht zur Buchführung und Einkommensmeldung, wenn die Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft wird.
2. Umsatzsteuerlich: Liebhaberei im Sinn der Einkommensteuer ist oft auch umsatzsteuerlich relevant. Ist eine Betätigung als Liebhaberei qualifiziert, steht dem Vermieter kein Vorsteuerabzug für die Anschaffung oder Sanierung zu. Hinweis: Bei Liebhaberei besteht keine Umsatzsteuerpflicht, das heißt, Umsätze aus Liebhaberei unterliegen nicht der Umsatzsteuer und ein Vorsteuerabzug ist nicht möglich. Für Details zur umsatzsteuerlichen Behandlung siehe die entsprechende Seite.

Nicht jeder Verlust führt sofort zur Einstufung als Liebhaberei. Die Finanzverwaltung berücksichtigt im Rahmen einer Kriterienprüfung auch unvorhersehbare Fällen.

Indizien für eine einkommensteuerliche Einkunftsquelle trotz Verlusten:

• Art der Bewirtschaftung (marktübliche Mieten).
• Bemühen um Mieter (Inserate, Makler).
• Unvorhersehbare Situation (z. B. Mietausfall, plötzliche Reparaturen).
• Struktur der Finanzierung (angemessenes Eigenkapital, nicht zu hohes Fremdkapital).

Das Finanzamt erkennt eine sogenannte Anlaufzeit bzw. Anlaufphase von bis zu fünf Jahren an, in der eine selbstständige Tätigkeit oder Vermietung typischerweise Verluste aufweisen darf, ohne dass automatisch Liebhaberei unterstellt wird. Erst nach Ablauf dieser Anlaufzeit wird die Frage nach der Gewinnerzielungsabsicht intensiver geprüft.

Wer aus einer Tätigkeit wie der Vermietung von Immobilien Einkünfte erzielen möchte, sollte von Anfang an auf eine steuerliche Optimierung achten. Die richtige Einstufung als Einkunftsquelle und die klare Dokumentation der Gewinnerzielungsabsicht sind entscheidend, um Verluste steuerlich geltend machen zu können und einen Gesamtüberschuss oder Gesamterfolg zu erzielen.

Ein zentrales Instrument ist die Prognoserechnung: Sie zeigt, ob über den relevanten Zeitraum – etwa 20 oder 25 Jahre – ein Gesamtgewinn oder Überschuss der Einnahmen über die Aufwendungen zu erwarten ist. Die Prognoserechnung ist nicht nur für die steuerliche Einstufung der Tätigkeit von Bedeutung, sondern auch für die langfristige Planung Ihrer Investition. Sie hilft, die Entwicklung der Einkünfte und Verluste realistisch einzuschätzen und frühzeitig steuerliche Risiken zu erkennen.

Die Finanzverwaltung prüft bei der Beurteilung, ob eine Tätigkeit als Einkunftsquelle oder als Liebhaberei einzustufen ist, verschiedene Kriterien. Dazu zählen die Dauer der Vermietung, die Art der Bewirtschaftung, die Höhe der Einnahmen und Ausgaben sowie die Umstände, unter denen die Tätigkeit ausgeübt wird. Besonders wichtig ist die nachweisbare Absicht, einen Gesamtüberschuss zu erzielen – etwa durch marktgerechte Mieten, professionelle Verwaltung und eine solide Finanzierung.

Um steuerliche Nachteile zu vermeiden, empfiehlt es sich, alle relevanten Aspekte der Tätigkeit sorgfältig zu dokumentieren. Dazu gehören Mietverträge, Nachweise über Inserate, Aufstellungen zu Einnahmen und Ausgaben sowie die Prognoserechnung selbst. Wer unsicher ist, sollte frühzeitig einen Steuerberater hinzuziehen, um die steuerlichen Folgen der eigenen Entscheidungen richtig einzuschätzen und die optimale Strategie zu wählen.

Mit einer durchdachten Planung, der Berücksichtigung aller steuerlichen Kriterien und einer klaren Gewinnerzielungsabsicht können Sie das Beste aus Ihrer Vermietung oder anderen Tätigkeiten herausholen – und vermeiden, dass das Finanzamt Ihre Einkünfte als Liebhaberei einstuft. So sichern Sie sich langfristig steuerliche Vorteile und minimieren das Risiko von Steuernachzahlungen.