Mietminderung: Rechte, Berechnung und Vorgehen bei Wohnungsmängeln

Mieter können die Miete reduzieren, wenn die Wohnung nicht dem vereinbarten Zustand entspricht, oder die Nutzung deutlich eingeschränkt ist. Laut einem Urteil des Obersten Gerichtshofs dient das Recht auf Mietminderung auch dazu, den Vermieter zur ordnungsgemäßen Nutzung der Wohnung während der gesamten Mietdauer zu verpflichten.

• Grundlage für die Mietminderung bildet § 1096 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB).
• Das Recht auf Mietminderung gilt für alle Wohnungsmietverträge, unabhängig von zusätzlichen Mieterschutzregelungen.
• Schäden ohne tatsächliche Einschränkung der Wohnnutzung berechtigen nicht zur Minderung.
• Vereinbarungen, die eine Mietminderung im Voraus ausschließen, sind nicht zulässig.
• Solange der Mangel besteht, lässt sich die Miete anteilig kürzen; nach seiner Behebung entfällt dieses Recht.

Mietzinsminderung greift nur vorübergehend bei konkreten Mängeln, während die Herabsetzung eines überhöhten Mietzinses eine dauerhafte, behördlich geregelte Reduktion darstellt.

• Eine Mietminderung erfolgt vorübergehend und greift nur so lange, wie ein Mangel die Nutzung der Wohnung erheblich einschränkt. Sie ist also an konkrete Beeinträchtigungen der Wohnqualität gebunden.
• Die dauerhafte Herabsetzung eines überhöhten Mietzinses dagegen ist Teil eines gesetzlich geregelten Verfahrens, zum Beispiel über die Schlichtungsstelle in Wien, und betrifft Wohnungen, für die gesetzliche Mietzinsobergrenzen gelten. Liegt der Mietzins über diesen Grenzen, kann innerhalb festgelegter Fristen eine dauerhafte Reduktion beantragt werden.
• Damit unterscheiden sich beide Verfahren deutlich: Die Mietzinsminderung ist vorübergehend und mangelspezifisch, die Herabsetzung eines überhöhten Mietzinses dauerhaft und rechtlich festgelegt.

Mieter dürfen die Miete reduzieren, wenn die Brauchbarkeit der Wohnung durch Mängel oder Nutzungseinschränkungen beeinträchtigt ist, z. B. durch Ausfall von Wasser, Heizung, Aufzug oder durch Schimmelbildung. Kein Anspruch besteht für selbst eingebaute Einrichtungen oder ortsüblichen Baulärm.

Typische Mietminderungsgründe:

• Ausfall der Wasserversorgung
• Schimmelbildung in der Wohnung
• Defekte Therme oder Heizkörper
• Beschädigung von mitgemieteten Einrichtungsgegenständen
• Ausfall des Aufzugs
• Beeinträchtigungen durch Baulärm

Wichtiger Hinweis: Kein Anspruch besteht, wenn Schäden oder Ausfälle durch Einrichtungen entstehen, die Mieter selbst eingebaut haben oder die bei Mietbeginn nicht Teil des Vertrages waren. Baulärm kann unter Umständen als ortsüblich gelten und berechtigt dann nicht automatisch zur Mietminderung (weitere Informationen siehe folgende Abschnitte).

Die Höhe der Mietminderung hängt von Ausmaß, Dauer und betroffener Fläche der Beeinträchtigung ab. Sie gilt auf die Bruttomiete inklusive Betriebskosten. Eine fachliche Beratung ist sinnvoll, da das Gesetz keine festen Vorgaben macht.

Eine Mietminderung lässt sich berechnen, indem man den Flächenanteil der betroffenen Räume sowie die Dauer, in der diese Räume nicht genutzt werden können, berücksichtigt.

Schritt 1: Betroffene Fläche bestimmen

• Die Größe der Räume ermitteln, die nicht genutzt werden können.
• Beispiel: Wohnung 80 m², betroffener Raum 20 m² → 25 % der Fläche.

Schritt 2: Anteil der Miete berechnen

• Den Flächenanteil mit der Monatsmiete multiplizieren.
• Beispiel: 25 % von 1.200 € = 300 € Mietminderung pro Monat.

Schritt 3: Dauer berücksichtigen

• Die Mietminderung anteilig für die Zeit berechnen, in der die Räume unbenutzbar sind.
• Beispiel: 30 Tage Mangel → anteilig 300 € für diesen Zeitraum.

Die Mietminderung bezieht sich auf die Bruttomiete, also inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer. Da das Gesetz keine klaren Vorgaben zur Höhe macht, ist es ratsam, sich fachlich beraten zu lassen, um eine angemessene Berechnung sicherzustellen.

Achtung: Diese Beispiele zeigen deutlich, dass die Rechtsprechung keine einheitliche Linie verfolgt. Gerichte prüfen jeden Fall spezifisch, sodass die genannten Prozentsätze nicht verbindlich sind. Entscheidend ist, wie gut Mieter die Einschränkungen dokumentieren und nachvollziehbar darlegen können.

Grundsätzlich besteht kein Anspruch auf rückwirkende Mietminderung, wenn die Miete ohne Vorbehalt weitergezahlt wurde. Eine ununterbrochene Zahlung trotz bestehender Mängel gilt in der Rechtsprechung in der Regel als Verzicht auf das Recht zur Mietminderung.

Eine rückwirkende Mietminderung ist nur in zwei Ausnahmefällen möglich:

• Miete unter Vorbehalt zahlen: Der Mangel wird dem Vermieter schriftlich gemeldet, die Miete ab diesem Zeitpunkt unter Vorbehalt gezahlt, und die anteilige Minderung wird rückwirkend geltend gemacht.
• Keine Kenntnis über das Recht: Zum Zeitpunkt des Mangels besteht keine Kenntnis über das Recht auf Mietminderung, zum Beispiel wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die dieses Recht ausschließt. Solche Klauseln sind jedoch rechtswidrig und damit unwirksam.

Eine Mietminderung ist dem Vermieter zunächst schriftlich anzukündigen, mit einer Frist versehen und durch Beweisfotos dokumentiert. Die Miete kann unter Vorbehalt weitergezahlt oder direkt gekürzt werden: Die Zahlung unter Vorbehalt schützt vor rechtlichen Risiken, der direkte Einbehalt spart sofort Geld, bringt jedoch Konfliktpotenzial mit sich.

Bei einem Mangel, der die Wohnqualität einschränkt, ist der Vermieter schriftlich zu informieren. Es gilt, den Mangel genau zu beschreiben, Belege wie Fotos oder Videos beizufügen, die Behebung mit einer Frist zu fordern und die geplante Höhe der Mietminderung anzukündigen.

Ob eine Rückforderung der bereits berechneten Mietminderung gestellt wird, hängt von der gewählten Vorgehensweise ab, da es dafür zwei unterschiedliche Möglichkeiten gibt.

Fachanwälte empfehlen häufig die Zahlung unter Vorbehalt. Dabei zahlen Mieter die volle Miete weiter, während sie die Mietminderung schriftlich ankündigen. So können zu viel gezahlte Beträge später zurückgefordert werden. Sollte ein Gericht die Höhe der Mietminderung reduzieren, entstehen keine Mietrückstände.

Alternativ ist die Miete sofort um einen angemessenen Betrag zu kürzen. Auch hier ist der Vermieter schriftlich über den Mangel und die Höhe der Kürzung zu informieren. Das Risiko ist, dass der Vermieter auf Nachzahlung klagen oder sogar eine Räumung einleiten kann.

In einem gerichtlichen Verfahren muss die Berechtigung der Mietminderung nachgewiesen werden, etwa durch Fotos, Protokolle oder Zeugen. Ergibt das Urteil, dass die Kürzung zu hoch war, muss der Mieter den Differenzbetrag zahlen, möglicherweise inklusive Gerichtskosten.

Ein Schreiben zur Mietminderung, mit dem der Vermieter über Mängel und die gewünschte Mietreduktion informiert wird, sollte enthalten: genaue Angaben zur Wohnung, eine Beschreibung des Mangels, die Aufforderung zur Behebung, den Hinweis auf § 1096 ABGB (der die Mietzinsminderung bei Beeinträchtigung des Wohngebrauchs regelt) sowie Angaben zur Kontaktaufnahme.

An die Hausverwaltung / den Hauseigentümer
[Adresse einfügen]
[Ort], am [Datum]

Betrifft: [Genaue Adresse der Wohnung]

Mietzinsminderung gemäß § 1096 ABGB

Sehr geehrte Damen und Herren,

in meiner Wohnung ist seit dem [Datum] Schimmelbefall in [z. B. Schlafzimmer, Badezimmer] aufgetreten. Ich fordere Sie auf, den Schaden innerhalb von [Frist, z. B. 7 Tagen] fachgerecht zu beseitigen.

Durch den Schimmel ist der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung erheblich eingeschränkt. Nach § 1096 Abs. 1 ABGB besteht daher Anspruch auf Mietzinsminderung. Das Ausmaß der Beeinträchtigung schätze ich derzeit auf [Prozentsatz] %.

Daher fordere ich die teilweise Rückzahlung des bereits für diesen Monat gezahlten Mietzinses und erkläre ausdrücklich, dass künftige Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen.

Ich bitte um eine schriftliche Stellungnahme.

Mit freundlichen Grüßen
[Name / Unterschrift]

Baulärm kann nur dann einen Minderungsgrund darstellen, wenn die Lärmbelastung deutlich über das ortsübliche Maß hinausgeht, regelmäßig auftritt und die Nutzung der Wohnung erheblich einschränkt. Die Grundvoraussetzung für eine Mietminderung, auch bei Lärm, ist, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzbar ist.

Gerichte prüfen Lärmbeschwerden immer einzelfallbezogen. Dabei spielen Dauer, Intensität, Zeitpunkt, Ort und persönliche Umstände wie Kleinkinder, Schwangerschaft oder gesundheitliche Einschränkungen eine Rolle. Kurze oder ortsübliche Beeinträchtigungen, etwa Tagesbaustellen, gelten meist als zumutbar und rechtfertigen keine Mietminderung.

Das Recht auf Mietzinsminderung bei Lärmbelästigung ergibt sich aus § 1096 ABGB. Entscheidend ist, dass die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt ist, unabhängig davon, ob der Lärm vom Vermieter, von Nachbarn oder von außen stammt. Der Vermieter haftet für die Beeinträchtigung, auch wenn er nicht der Verursacher ist.

Bei der Beurteilung wird das ortsübliche Maß berücksichtigt (§ 364 Abs. 2 ABGB). Lärm, der in Städten üblich ist, gilt in vielen Fällen als hinzunehmen. Eine Mietminderung ist nur gerechtfertigt, wenn die Belastung deutlich darüber hinausgeht, regelmäßig auftritt und ausreichend dokumentiert wird. Auch Zeitpunkt und Dauer der Lärmbelastung, etwa nachts oder an Wochenenden, spielen eine Rolle.

Bei Sanierungen zur Instandhaltung der Wohnung oder des Hauses müssen die Mieter den Lärm meist hinnehmen. Bei größeren Maßnahmen, wie energetischen Umbauten, Fenstertausch oder Dämmung der Fassade, kann unter Umständen eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Fachanwaltliche Beratung ist empfehlenswert, da die Gerichtsentscheidungen bei Lärm schwer vorhersehbar sind.

• Gesamte Rechtsvorschrift für Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB):
  Tagesaktuelle Fassung im RIS