Mietvertrag unterschreiben? Das solltest du in Österreich unbedingt vorher wissen!

Zivilrechtlich ist die Miete in Österreich, nach dem ABGB, eine Form des Bestandvertrags: Miete und Pachtvertrag werden unter demselben Oberbegriff zusammengefasst, sind aber nicht dasselbe. Vereinfacht: Bei der Miete wird der Gebrauch überlassen; bei der Pacht steht zusätzlich die Nutzung „durch Fleiß und Mühe“ (Fruchtziehung) im Vordergrund. Für klassische Wohnräume ist das praktisch immer Miete, nicht Pacht.

Das Mietrechtsgesetz ergänzt diese ABGB-Basis um zwingende Bestimmungen, die typischerweise dem Schutz der Mieterinnen und Mieter dienen. Für die Praxis entscheidend: Ob diese Bestimmungen „voll“, „teilweise“ oder gar nicht gelten, hängt vom konkreten Mietobjekt und vom Gebäude ab, etwa von Alter und Errichtung, der Baubewilligung (Stichwort nicht geförderter Neubau), ob Wohnungseigentum vorliegt, oder ob es ein Haus mit maximal zwei Mietobjekten gibt (typisch: Ein- und Zweiobjekthäuser wie Ein- und Zweifamilienhäuser).

Wichtig beim Vertragsabschluss: Liegen die Voraussetzungen des § 1 MRG vor, wird die Anwendung grundsätzlich vermutet; die Anwendung kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Das heißt: Nicht die Überschrift des Vertrags entscheidet, sondern die gesetzlichen Bestimmungen und die tatsächlichen Umstände (die „Mietgegenstände“ im Sinn des Gesetzes).

Ein guter Mietvertrag ist nicht nur Formalität, sondern die Basis für klare Regeln. Er sollte den Mietgegenstand präzise definieren (Wohnung, mitgemietete Flächen wie Keller/Abstellplatz), den Beginn und die Vertragsdauer festlegen, die Höhe von Mietzins und Nebenkosten transparent machen und regeln, was zusätzlich zur Hauptmiete zu zahlen ist (Betriebskosten, gegebenenfalls Pauschalen, sonstige Kostenpositionen). Hilfreich: In Checklisten wird u.a. empfohlen, Mietbeginn, Laufzeit und Mietzinshöhe klar festzuhalten, sich alle Zusatzkosten (etwa Kaution oder Ablösen) schriftlich bestätigen zu lassen und eine Ausfertigung des Vertrags zu verlangen.

Form und Abschluss: Ein Mietvertrag kann zwar auch mündlich oder schlüssig zustande kommen. Das ist rechtlich möglich, ist aber praktisch oft ein Nachteil (Beweisprobleme, Unklarheiten bei Details). Daher: schriftliche Vertragserrichtung, vollständige Ausfertigungen, Anzahl der Seiten prüfen, jede Seite paraphiert, und am Ende eindeutige Unterschriften von Vermieter/Vermieterin und Mieter/Mieterin.

Befristung nach § 29 MRG (Stand 2026): Damit ein befristetes Mietverhältnis über eine Wohnung wirklich „durch Zeitablauf“ endet, muss das schriftlich vereinbart sein. Zusätzlich gilt für Wohnungen eine Mindestvertragsdauer: grundsätzlich fünf Jahre; wenn die Vermieterin zum Zeitpunkt der Befristung keine Unternehmerin im Sinn des Konsumentenschutzrechts ist, mindestens drei Jahre. Verlängerungen müssen ebenfalls mindestens fünf bzw. drei Jahre dauern. Wird gegen diese Regeln verstoßen, kann die Befristung rechtlich nicht durchgesetzt werden; das Gesetz ordnet dann an, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder erneuert gilt.

Frühe Kündigung trotz Befristung (MRG-Voll- oder Teilanwendung): Selbst wenn du befristet mietest, hast du als Mieterin/Mieter ein unverzichtbares Recht zur Kündigung: Nach Ablauf eines Jahres kannst du jeweils zum Monatsletzten mit dreimonatiger Frist kündigen (schriftlich oder gerichtlich). Das ist nicht verhandelbar „zu deinen Ungunsten“. Die tagesaktuelle Fassung von § 29 MRG findest du im Rechtsinformationssystem des Bundes.

Vorlage-Hinweis: Wenn du kündigst, zählen Zugang und Form. Ein Musterschreiben (Word-Vorlage) für die Kündigung findest du z.B. bei Arbeiterkammer Wien; damit reduzierst du Formfehler beim Zugang beim Vermieter (Frist läuft ab Zugang, nicht „Poststempel“).

Die Pflichten der Mieterin/des Mieters sind vor allem: Zahlung des vereinbarten Entgelts (Mietzins) und ein sorgfältiger Gebrauch des Mietobjekts. Gleichzeitig schützt der Mieterschutz, zumindest im MRG-System, vor willkürlicher Kündigung und (im Vollanwendungsbereich) auch vor bestimmten Überhöhungen beim Mietzins; diese Schutzrechte dürfen im Mietvertrag nicht zum Nachteil der Mieterinnen/Mieter abgeändert werden.

Kündigungsschutz und Mietzinsbildung: Im Vollanwendungsbereich gibt es typischerweise mehr Preis- und Kündigungsschutz; im Teilanwendungsbereich bleibt Kündigungsschutz zentral, aber viele Mietzinsbegrenzungen greifen nicht. In Vollausnahmen kann der Mietzins frei vereinbart werden – dann ist die Vertragsgestaltung (und deine Verhandlungsposition) entscheidend.

Betriebskosten: Im MRG-System gibt es für bestimmte Mietgegenstände einen gesetzlichen Betriebskostenbegriff und formale Abrechnungsregeln. Die AK weist z.B. darauf hin, dass im Vollanwendungsbereich (und bei Genossenschaftswohnungen) bei pauschaler Verrechnung regelmäßig bis 30.06. des Folgejahres abzurechnen ist und die Abrechnung im Haus aufliegen muss. Außerhalb des MRG oder bei eingeschränkter Anwendung solltest du nicht mit einem Sammelbegriff leben: Lass die umlagefähigen Kostenarten im Vertrag konkretisieren (Positionen, Abrechnungsmodus, Einsichts- und Belegrechte), weil sonst Streit über Inhalt und Umfang vorprogrammiert ist.

Kaution: Das Gesetz setzt keine starre Obergrenze; die Höhe ist Vereinbarungssache. Üblich sind drei Monatsmieten. Der Oberster Gerichtshof hat sechs Bruttomonatsmieten als generellen Richtwert für die höchstzulässige Kaution angesprochen (Einzelfall möglich).

Rückstellung und „Ausmalen“: Eine formularmäßige Pflicht, die Wohnung „wie neu“ zurückzugeben oder jede Gebrauchsspur zu beseitigen, ist rechtlich heikel. Der OGH hat klargestellt, dass normale Abnützung durch den Bestandzins bereits abgegolten ist; pauschale Renovierungsklauseln können gröblich benachteiligend sein. Bei Auszug gilt daher: Ohne wirksame Vereinbarung und ohne überdurchschnittliche Abnützung musst du in der Regel nicht neu ausmalen; anders kann es bei außergewöhnlichen Farben/Schäden sein!

Die besten Tipps passieren vor dem Unterschreiben. Diese Punkte haben in der Praxis die größte Hebelwirkung.

• Prüfe zuerst die Anwendung: Fällt das Objekt in den Vollanwendungsbereich, Teilanwendungsbereich oder ist es ausgenommen (z.B. Ein- oder Zweifamilienhaus, Neubau nach bestimmter Baubewilligung, bestimmte Sonderfälle)? Davon hängen Mietzinsbildung, Kündigungsschutz und die Spielräume im Vertrag ab.
• Verlange Transparenz bei der Zahlung: Was ist Hauptmiete (Netto-Hauptmietzins), was sind Betriebskosten, was sind sonstige Zuschläge? Unklare Sammelbegriffe sind (fast immer) ein Nachteil.
• Untervermietung nicht vergessen: Wenn du perspektivisch einen Untermieter brauchst, muss das Thema vorab geklärt sein; sonst riskierst du Konflikte oder Vertragsverletzungen.
• Sei skeptisch bei „Bindungsklauseln“: Ein Kündigungsverzicht kann grundsätzlich vereinbart werden, kann aber in Verbraucherkonstellationen zu weit gehen. Wenn du dich bindest, verlange im Gegenzug echte Vorteile und dokumentiere die Einigung sauber.
• Prüfe Wertsicherungs-Klauseln: Eine Wertsicherungsklausel kann nach Konsumentenschutzrecht ungültig sein; der Verfassungsgerichtshof hat entsprechende Regelungen im Konsumentenschutzrecht jüngst bestätigt, und es gibt weiterhin Verfahren/Unsicherheiten. Bei Indexklauseln lohnt sich fachliche Prüfung.
• Wenn du in Wien wohnst: Für Streitpunkte wie Hauptmietzins- oder Betriebskostenüberprüfung gibt es Verfahren bei der städtischen Schlichtungsstelle; das kann kostenseitig eine sinnvolle erste Station sein.

Zulässig ist vieles – aber nur innerhalb zwingender Grenzen. Zulässig sind typischerweise klare Vereinbarungen zu Mietzins, Betriebskostenmodus (z.B. Akonto/Pauschale samt Abrechnung), Kaution, Vertragsdauer (befristet oder unbefristet) und sonstige Regelungen zur Nutzung, solange sie Schutzbestimmungen nicht unterlaufen.

Unzulässig bzw. hochriskant sind Klauseln, die zwingende MRG-Rechte beschneiden oder die gesetzliche Anwendung „wegdefinieren“. Das ist keine Theorie: Gerichte und Interessenvertretungen gehen regelmäßig gegen gesetzwidrige Formular-Klauseln vor.

Erstens: „Das MRG gilt nicht“ / „Mietrechtsgesetz wird ausgeschlossen“. Wenn das Gesetz anwendbar ist, ist so eine Klausel wirkungslos; die Anwendung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Zweitens: Klauseln, die dein Kündigungsrecht bei befristeter Hauptmiete aushebeln sollen („Kündigung erst am Ende möglich“), obwohl § 29 MRG nach einem Jahr ein unverzichtbares Kündigungsrecht gibt.

Drittens: pauschale Renovierungs- und Ausmalpflichten in Formularverträgen, die normale Abnützung erfassen („ohne Gebrauchsspuren“). Solche Inhaltsklauseln wurden vom OGH als gröblich benachteiligend beurteilt.

Konkretes Beispiel für bessere Praxis: Beim Begriff „Betriebskosten“ solltest du entweder an die MRG-Systematik anknüpfen (falls anwendbar) oder außerhalb des MRG die einzelnen Kostenarten ausdrücklich aufzählen. Dieses Detail ist langweilig – aber genau hier entstehen die teuren Konflikte.