Untermietvertrag: Tipps für Untermiete und Untervermietung in Österreich 2026

Ob Sie für ein Jahr ins Ausland gehen, mit dem Partner in eine größere Wohnung ziehen oder einfach die Miete in einer WG teilen möchten – das Thema Untervermietung ist in Österreich ein Klassiker. Doch Vorsicht: Wer einfach ohne Plan den Schlüssel übergibt, riskiert im schlimmsten Fall die Kündigung seines Hauptmietverhältnisses. Vor allem ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen genau einzuhalten und klare vertragliche Regelungen zu treffen, um Konflikte und Unsicherheiten zu vermeiden.

In diesem Artikel erfahren Sie alles über die rechtlichen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) und des ABGB für das Jahr 2026, damit Ihr Untermietverhältnis auf soliden Beinen steht. Es gibt zahlreiche Infos und Hilfe für Mieter, die Unterstützung bei der Gestaltung eines Untermietvertrags suchen. Muster und Vorlagen für Untermietverträge stehen als Download im Internet bereit und können als Ausgangspunkt für die eigene Vertragserstellung dienen. Die Suche nach einer passenden Vorlage ist online einfach möglich.

Ein Untermietvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das dem Hauptmietvertrag in vielen Punkten ähnelt. Für Untermietverhältnisse gelten besondere Regeln und die Anwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) hängt von den jeweiligen Umständen und dem Typ des Mietverhältnisses ab. Das Mietverhältnis des Hauptmietvertrags besteht direkt zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter, während das Untermietverhältnis zwischen dem Hauptmieter (als Untervermieter) und dem Untermieter abgeschlossen wird. Der Untermieter kann daher keine Ansprüche auf Instandhaltung oder Reparaturen gegenüber dem Vermieter geltend machen, sondern muss sich bei solchen Anliegen an den Untervermieter wenden. Der Untermietvertrag sollte die Rechte und Pflichten beider Parteien – also von Untervermieter und Untermieter – klar regeln, um spätere Konflikte zu vermeiden. Ein Grund für eine zulässige Untervermietung kann beispielsweise vorliegen, wenn berechtigte Interessen des Hauptmieters bestehen; auch Investitionen wie Modernisierungen in die Wohnung können ein Grund für einen höheren Untermietzins im Rahmen des Untermietverhältnisses sein. Da Sie gegenüber dem Eigentümer weiterhin voll haftbar bleiben, ist eine präzise schriftliche Vereinbarung Ihre wichtigste Absicherung.

• Vertragsparteien: Vollständige Namen, Geburtsdaten und Unterschriften.
• Mietobjekt: Genaue Beschreibung der Zimmer sowie der mitbenutzten Räume (Küche, Bad, Keller).
• Mietzeit: Befristet oder unbefristet (unter Beachtung der Frist des Hauptvertrags).
• Finanzen: Höhe der Untermiete, Aufteilung der Betriebskostenabrechnung und die Kaution.
• Hausordnung: Diese sollte als Anhang beigefügt werden, da der Untermieter dieselben Pflichten hat wie Sie.
• Wichtige Infos: Der Untermietvertrag sollte alle relevanten Infos wie Hausordnung, Wohnungsregeln und weitere Details enthalten, um Streitigkeiten zu vermeiden und die Verantwortlichkeiten von Untermieter und Untervermieter klar zu regeln.

Die gute Nachricht zuerst: Die Untermiete einzelner Teile der Wohnung ist laut Mietrechtsgesetz grundsätzlich erlaubt, solange Sie selbst weiterhin dort wohnen. Nach den gesetzlichen Regelungen, insbesondere unter Berücksichtigung der Umstände des jeweiligen Mietverhältnisses, ist eine Untervermietung jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters darf die Wohnung nicht untervermietet werden (§ 540 BGB). Möchten Sie die gesamte Immobilie für die Dauer eines Auslandsaufenthalts überlassen, benötigen Sie zwingend die Zustimmung Ihres Vermieters. Die Zustimmung darf in der Regel nicht grundlos verweigert werden, wenn Sie als Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern, etwa wenn der Untermietzins unangemessen hoch ist oder andere erhebliche Gründe gegen das Untermietverhältnis sprechen. Es empfiehlt sich, dem Vermieter den potenziellen Untermieter vorzustellen, um etwaige Bedenken auszuräumen. Reagiert der Vermieter auf Ihre Anfrage zur Untervermietung nicht, sollten Sie unbedingt nachhaken, damit Ihr Anliegen nicht unbeachtet bleibt.

Wichtig: Ein gänzliches Verbot der Untervermietung im Mietvertrag ist oft unwirksam, wenn Sie nur einen Teil der Wohnung (z. B. ein Zimmer) untervermieten. Dennoch sollten Sie die Zustimmung immer schriftlich einholen, um keinen Kündigungsgrund für das Mietverhältnis oder das Untermietverhältnis zu liefern.

Der Vermieter darf die Zustimmung zur Untervermietung grundsätzlich nur aus bestimmten, gesetzlich anerkannten Gründen (Kündigungsgründe) und unter bestimmten Umständen verweigern. In der Regel müssen diese Gründe im Zusammenhang mit dem bestehenden Mietverhältnis oder dem geplanten Untermietverhältnis stehen. Die wichtigsten Gründe, die eine Ablehnung rechtfertigen können, sind:

• Die Wohnung wird durch die Anzahl der Personen übermäßig belegt, was nach den gesetzlichen Regeln des Mietrechtsgesetzes (MRG) einen wichtigen Grund für die Ablehnung darstellt.
• Der Untermieter ist dafür bekannt, den Hausfrieden zu stören, was unter bestimmten Umständen als Kündigungsgrund für das Untermietverhältnis oder sogar das Hauptmietverhältnis gelten kann.
• Der Untermietzins ist unverhältnismäßig hoch (Wucher). In diesem Fall kann der Vermieter die Zustimmung verweigern, da dies ein gesetzlich anerkannter Grund ist und die Regelungen des Mietverhältnisses sowie des Untermietverhältnisses schützen soll.

Diese Gründe und Umstände dienen dem Schutz des Mietverhältnisses und stellen sicher, dass sowohl der Untervermieter als auch der Hauptvermieter rechtlich abgesichert sind.

Ein lukrativer Aufschlag auf die Miete klingt verlockend, ist aber gesetzlich gedeckelt. In Österreich darf der Mietzins bei einer Untervermietung den Hauptmietzins nicht unangemessen übersteigen. Investitionen in die Wohnung, wie etwa Modernisierungen oder Verbesserungen des Wohnstandards, können jedoch einen höheren Untermietzins rechtfertigen.

Für Untermietverhältnisse gilt folgende Regel: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) darf der Untermietzins maximal 150% des anteiligen Hauptmietzinses betragen, inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer. Diese Regel findet Anwendung auf das jeweilige Untermietverhältnis und sorgt für Rechtssicherheit bei der Gestaltung des Untermietverhältnisses.

Max. Untermietzins = Anteiliger Hauptmietzins + 50% Aufschlag (insgesamt max. 150% inkl. Betriebskosten und USt)

Steuer-Check: Die Einnahmen aus der Untervermietung sind steuerpflichtig. Sie müssen in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden, sofern sie nach Abzug der eigenen Mietkosten einen Gewinn von über 730 Euro pro Jahr (Veranlagungsfreibetrag) ergeben.

Der Untermieter hat in der Hierarchie der Mieter die schwächste Position. Untermieter genießen oft einen geringeren Kündigungsschutz als Hauptmieter und haben insbesondere bei Kündigung und Reparaturansprüchen weniger Rechte. Bei einem unbefristeten Untermietvertrag gelten in der Regel die gleichen Kündigungsfristen wie beim Hauptmietvertrag. Untermietverträge können befristet oder unbefristet sein; bei unbefristeten Verträgen gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für alle Schäden, die der Untermieter an der Wohnung verursacht. Wenn das Hauptmietverhältnis endet – etwa durch Kündigung durch den Vermieter oder Fristablauf – muss der Hauptmieter den Untermieter informieren, da dadurch auch das Untermietverhältnis automatisch endet.

Gerade in WGs mit Freunden ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses und die möglichen Kündigungsgründe klar zu regeln. Unterschiedliche Modelle – etwa gemeinsamer Hauptmietvertrag oder einzelne Untermietverhältnisse – bringen jeweils eigene Rechte und Pflichten sowie unterschiedliche Kündigungsfristen und Haftungsfragen mit sich.

Viele WGs werden von Freunden gegründet. Dabei ist die Wahl des Vertragsmodells – ob alle als gemeinsame Hauptmieter auftreten oder ein Hauptmieter mit Untermietern – besonders wichtig, da sie unterschiedliche rechtliche Auswirkungen für WGs und die beteiligten Freunde hat.

Ein Übergabeprotokoll ist für beide Parteien dringend empfohlen, um bei Ende der Mietzeit Streitigkeiten über Schäden an der Wohnung zu vermeiden.

Während Sie als Mieter gegenüber dem Vermieter einen starken Kündigungsschutz genießen, sieht die Situation bei der Untermiete anders aus. Untermietverhältnisse können in der Regel leichter und mit kürzeren Kündigungsfristen gekündigt werden als Hauptmietverhältnisse. Die gesetzlichen Kündigungsgründe für die Beendigung eines Untermietverhältnisses umfassen unter anderem Eigenbedarf des Hauptmieters, erhebliche Verletzungen der Pflichten aus dem Mietverhältnis durch den Untermieter oder sonstige wichtige Gründe, die eine Fortsetzung des Untermietverhältnisses unzumutbar machen. Im Unterschied zum Hauptmietverhältnis gelten für die Kündigung eines Untermietverhältnisses oft weniger strenge Voraussetzungen.

Achten Sie darauf, dass die Kündigungsfristen im Untermietvertrag mit jenen Ihres Hauptmietvertrages abgestimmt sind. Es wäre fatal, wenn Ihr Untermieter eine längere Frist hätte als Sie selbst beim Auszug.

Streitigkeiten entstehen häufig am Ende eines Untermietverhältnisses oder Mietverhältnisses, insbesondere wenn unterschiedliche Kündigungsfristen oder Kündigungsgründe vorliegen. Sollte es zum Streit über die Miethöhe oder die Rückzahlung der Kaution kommen, ist in vielen Fällen (besonders in Wien) die Schlichtungsstelle die erste Anlaufstelle. Bei der Beendigung eines Mietverhältnisses oder Untermietverhältnisses prüft die Schlichtungsstelle auch, ob die Kündigungsgründe und die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen korrekt sind. Untermieter können hier zu viel gezahlten Mietzins bis zu drei Jahre rückwirkend zurückverlangen, falls der Aufschlag unzulässig hoch war.

Wer eine Untermiete in Österreich plant, sollte von Anfang an auf eine lückenlose Dokumentation achten. Die wichtigsten Unterlagen rund um das Untermietverhältnis sind nicht nur für den rechtlichen Schutz von Hauptmieter und Untermieter entscheidend, sondern helfen auch, Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.

Zu den zentralen Dokumenten zählen der ursprüngliche Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Vermieter, der Untermietvertrag, die Hausordnung sowie das Übergabeprotokoll. Der Mietvertrag bildet die Grundlage für alle weiteren Regelungen und sollte vor Abschluss eines Untermietvertrags sorgfältig geprüft werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Untermiete überhaupt zulässig ist und welche Bestimmungen – etwa zu Kündigungsfristen, Miethöhe oder Kündigungsgründen – gelten.

Der Untermietvertrag selbst sollte alle wesentlichen Inhalte wie die genaue Miethöhe, die vereinbarten Kündigungsfristen, die Pflichten des Untermieters und die Regelungen zur Betriebskostenabrechnung enthalten. Es empfiehlt sich, dem Untermieter eine Kopie des Hauptmietvertrags auszuhändigen, damit alle Parteien über die maßgeblichen Bestimmungen informiert sind.

Auch die Hausordnung sollte dem Untermietvertrag beigelegt werden. So weiß der Untermieter genau, welche Regeln im Haus gelten – von Ruhezeiten bis zur Nutzung gemeinschaftlicher Räume. Ein detailliertes Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug und schützt beide Seiten vor späteren Diskussionen über Schäden oder Mängel.

Nicht zu vergessen: In Österreich regeln das Mietrechtsgesetz (MRG) und das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) viele Rechte und Pflichten im Untermietverhältnis. Wer sich unsicher ist, sollte vor Vertragsabschluss rechtlichen Rat einholen, um alle gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen und einen fairen, transparenten Vertrag zu gestalten.

Mit einer vollständigen und gut organisierten Dokumentation sind Hauptmieter und Untermieter auf der sicheren Seite – und das Untermietverhältnis kann entspannt und reibungslos verlaufen.