Wohnung vermieten steuern: Das müssen Vermieter in Österreich 2026 wissen

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, steht vor einem spannenden Prozess. Doch die Vermietung ist mit steuerrechtlichen Spitzfindigkeiten verbunden. Mieteinnahmen gelten in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und sind einkommenssteuerpflichtig. Sie wirken sich direkt auf das zu versteuernde Einkommen aus. Sobald Sie eine Wohnung oder ein Haus gewinnbringend nutzen, möchte das Finanzamt über Ihre Einnahmen informiert werden.

Dieser Beitrag bietet Ihnen einen Überblick über alle Regelungen und Rahmenbedingungen, damit Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern, ohne zu viel zu zahlen. Es besteht die Möglichkeit, durch geschickte steuerliche Gestaltung Ihre Steuerlast zu optimieren.

Beispiel: Vermieten Sie eine Wohnung und erzielen daraus jährliche Mieteinnahmen von 12.000 €, so müssen Sie diese als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Ihrer Einkommenssteuererklärung angeben. Nach Abzug zulässiger Werbungskosten wird der verbleibende Betrag mit Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert.

Die Miete zählt in Österreich zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG). Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommenssteuer. Dabei ist es für Laien oft eine Frage der richtigen Berechnung: Besteuert wird nicht der Bruttoumsatz, sondern die Summe, die nach Abzug aller Ausgaben übrig bleibt.

• Einkommensteuersatz: Ihr persönlicher Grenzsteuersatz entscheidet über die Höhe der Steuerlast. Da die Gewinne zu Ihrem bestehenden Einkommen (z. B. aus einem Angestelltenverhältnis) addiert werden, steigt oft der Einkommensteuersatz. Die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab und die Höhe der Steuer auf Ihre Mieteinnahmen bezieht sich immer auf Ihr gesamtes Einkommen. Bis zu einem jährlichen Einkommen von 11.000 Euro sind Mieteinnahmen steuerfrei.
• Einkommensteuererklärung: Sie sind verpflichtet, diese Einkünfte jährlich in der Steuererklärung anzugeben. Die Mieteinnahmen müssen dabei in der Beilage E1b der Einkommensteuererklärung eingetragen werden.
• Achtung: Planen Sie die Steuerzahlungen im Vorfeld ein, um keine finanziellen Überraschungen zu erleben.

Bis zu einem Netto-Umsatz von 35.000 Euro im Jahr (bzw. unter Berücksichtigung der 2026 geltenden Inflationsanpassungen) können Sie die Option der Kleinunternehmerregelung nutzen. Sie verrechnen dann keine Umsatzsteuer an den Mieter, können aber auch keine Vorsteuer auf Aufwendungen (wie Erhaltung oder Sanierung) abziehen. Übersteigt der Umsatz diese Grenze, beträgt der Steuersatz für Wohnraum generell 10 %.

Um die Steuerlast zu senken, müssen Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung den Werbungskosten gegenüberstellen. Als Werbungskosten gelten alle Aufwendungen, die der Erzielung und Sicherung der Miete dienen.

Was Sie steuerlich geltend machen können:

• Zinskosten & Zinsen: Die reinen Finanzierungskosten für den Kredit bei der Bank. Die Schuldzinsen für einen Immobilienkredit sind dabei vollständig absetzbar.
• Hausverwaltung & Nebenkosten: Honorare für die Verwaltung und nicht umlegbare Kosten. Die Grundsteuer kann als Teil der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.
• Erhaltung & Instandsetzung: Reparaturen am Mietobjekt. Reparatur- und Instandhaltungskosten mindern direkt die Steuerlast.

Hinweis: Ein erfahrener Steuerberater hilft Ihnen dabei, den Abzug dieser Kosten optimal auf mehrere Jahre zu verteilen, um den Grenzsteuersatz stabil zu halten.

Es besteht die Möglichkeit, Verluste aus der Vermietung unter bestimmten Bedingungen mit anderen Einkünften zu verrechnen. Dadurch können Sie Ihre Steuerlast weiter senken und steuerliche Vorteile optimal nutzen.

Die Vermietung über Online plattformen wie Airbnb hat den Markt verändert. Doch auch hier gilt: Die Einnahmen ist steuerpflichtig. Dank automatischer Meldepflichten hat das Finanzamt mittlerweile vollen Einblick in diese Beherbergung-Umsätze. Achten Sie darauf, ob Ihre Tätigkeit noch als private Verpachtung oder bereits als gewerbliches Unternehmen mit Sozialversicherungspflicht eingestuft wird.

Da eine Immobilie durch die Nutzung an Wert verliert, erlaubt der Gesetzgeber die Absetzung für Abnutzung (AfA). Dies ist ein wesentlicher Bestandteil Ihrer Kalkulation.

• Höhe der AfA: In Österreich beträgt der Satz für die Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden meist 1,5 % pro Jahr.
• Anschaffungs- & Herstellungskosten: Die AfA wird vom Gebäudeanteil berechnet (meist 80 % des Kaufpreises, da der Boden nicht abnutzbar ist).

Formel zur Berechnung:

Jährliche AfA=(Anschaffungskosten×0,8)×0,015

Die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses an Angehörige – etwa Kinder, Eltern oder Geschwister – ist in Österreich grundsätzlich erlaubt und kann steuerlich attraktiv sein. Allerdings prüft das Finanzamt solche Mietverhältnisse besonders genau, um sicherzustellen, dass die Mieteinnahmen tatsächlich der Einkommensteuer unterliegen und keine unzulässigen Steuervorteile entstehen.

Wichtig ist, dass der Mietvertrag mit Angehörigen genauso gestaltet wird wie mit fremden Mietern: Er sollte schriftlich abgeschlossen werden, klare Regelungen zu Miete, Nebenkosten und Kündigungsfristen enthalten und tatsächlich gelebt werden. Die vereinbarte Miete muss sich an der ortsüblichen Marktmiete orientieren. Liegt die Miete deutlich unter dem Marktniveau, kann das Finanzamt die steuerliche Anerkennung der vollen Aufwendungen einschränken – das wirkt sich direkt auf Ihre Steuerlast aus.

Für Vermieter bedeutet das: Nur wenn die Vermietung an Angehörige zu fremdüblichen Bedingungen erfolgt und die Mieteinnahmen regelmäßig fließen, können sämtliche Kosten und Aufwendungen im Rahmen der Einkommensteuer geltend gemacht werden. Andernfalls droht eine Kürzung der absetzbaren Ausgaben, was die Steuerlast erhöht.

Unser Tipp: Lassen Sie sich bei der Vermietung an Angehörige von einem Steuerberater unterstützen, um alle steuerlichen Pflichten korrekt zu erfüllen und die Mieteinnahmen optimal zu versteuern. So vermeiden Sie spätere Überraschungen bei der Einkommensteuer und nutzen die Vorteile der Vermietung im Familienkreis bestmöglich.

Sie können fast alles, was mit dem Mietvertrag und der Immobilie in Zusammenhang steht, steuerlich geltend machen. Dies umfasst auch die Vermittlung durch einen Makler oder die Kosten für den Mietvertrag.

Wichtige Punkte im Inhaltsverzeichnis Ihrer Steuerplanung:

• Abschreibungen auf Möbel bei möblierter Vermietung.
• Zinskosten für das Darlehen.
• Fahrtkosten zum Mietobjekt für Besichtigungen oder Übergabe.

Nur der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten erhöht das zu versteuernde Einkommen. Es besteht die Möglichkeit, durch gezielte Planung und Nutzung aller absetzbaren Kosten steuerliche Vorteile zu erzielen.

Das Thema Wohnung vermieten steuern ist komplex. Besonders der Blick auf die langfristigen Gewinne und die Vermeidung von Liebhaberei ist entscheidend. Wir raten jedem Vermieter, zumindest im ersten Jahr der Vermietung eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um alle Rechte und steuerlichen Vorteile voll auszuschöpfen.

Durch professionelle Beratung besteht die Möglichkeit, steuerliche Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen und so die Steuerlast zu minimieren.

Bitte beachten Sie: Wer seine Einkünfte nicht versteuert, begeht ein Finanzvergehen nach dem Finanzstrafgesetz.