Wer in Österreich eine Immobilie als Investment erwirbt, muss neben dem eigentlichen Kaufpreis auch die Finanzierungsnebenkosten exakt kalkulieren. Diese sogenannten Geldbeschaffungskosten fallen bei der Aufnahme eines Darlehens an und können die Rentabilität Ihres Investments massiv beeinflussen. Bei der Beschaffung von Finanzierungen spielt die Arbeit von Bankmitarbeitern, Maklern, Anwälten und Gutachtern eine zentrale Rolle, da deren Leistungen direkt in die Geldbeschaffungskosten einfließen. Hohe Geldbeschaffungskosten reduzieren den Nettobetrag, der dem Unternehmen tatsächlich zur Verfügung steht. Der tatsächliche effektive Jahreszins lässt sich nur unter Einbeziehung aller Geldbeschaffungskosten ermitteln. Insbesondere im Bereich der Vermieter und Investoren stellt sich die Frage, wie diese Kosten steuerlich geltend gemacht werden können, um das Tax Shield optimal zu nutzen.
In diesem Ratgeber erfahren Sie alles über die rechtliche Behandlung nach den aktuellen Einkommensteuerrichtlinien, die Rolle des Finanzamts und wie Sie Ihre Einkünfte durch den geschickten Einsatz von Werbungskosten optimieren.
Geldbeschaffungskosten: Definition und Umfang bei der Immobilienfinanzierung
Unter dem Begriff Geldbeschaffungskosten versteht man alle einmaligen Ausgaben, die in direktem wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Beschaffung von Fremdkapital stehen. Bei einer Immobilienfinanzierung über eine Bank sind dies meist hohe Beträge, die über die reine Tilgung und die Zinsen hinausgehen. Die Vermittlung und Durchführung der Finanzierung, einschließlich der Abwicklung aller notwendigen Schritte, spielen dabei eine zentrale Rolle. Beratungs- und Vertriebskosten zählen ebenso zu den Geldbeschaffungskosten wie Bearbeitungsgebühren, Treuhandkosten und Vermittlerprovisionen. Bearbeitungsgebühren und Vermittlerprovisionen können je nach Bank oder Vermittler stark variieren. Viele Gebühren werden prozentual nach der Höhe des Darlehens oder des eingetragenen Pfandrechts berechnet. Das Disagio senkt zwar den Nominalzins, erhöht jedoch die Kosten bei Auszahlung. Insgesamt erhöhen Geldbeschaffungskosten die effektiven Kosten der Kapitalaufnahme.
Typische Bestandteile der Finanzierungsnebenkosten:
- Bearbeitungsentgelt der Bank sowie Vermittlungsvergütung durch einen Darlehensvermittler.
- Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch (in der Regel 1,2 % der Hypothek).
- Notariatskosten für die Beglaubigung der Urkunden und das Treuhandentgelt.
- Kosten für die Liegenschaftsbewertung (Schätzgutachten) im Rahmen der Belehnung.
- Disagio, Abgeld oder Damnum (Unterschied zwischen Darlehensbetrag und tatsächlichem Auszahlungsbetrag).
- Garantie- oder Bürgschafts-Gebühren.
Ein Teil der Geldbeschaffungskosten ist direkt bei Auszahlung des Darlehens abziehbar, insbesondere wenn Beträge einbehalten werden; eine Verteilung über die Laufzeit ist in solchen Fällen nicht notwendig.
Bei vermieteten Immobilien (Miet) können diese Kosten steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden und mindern so die laufende Steuerlast.
Zu beachten ist, dass eine Finanzierung mit Grundbucheintragung durch Notar- und Amtsgebühren teurer ist als ein unbesicherter Ratenkredit. Immobilienfinanzierungen weisen durch Grundbucheinträge generell höhere Nebenkosten auf als Ratenkredite.
Steuerliche Absetzbarkeit bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Für Steuerpflichtige, die eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung erwerben, ist die steuerliche Einordnung der Geldbeschaffungskosten essenziell. Im Betracht der steuerlichen Behandlung ist im Sinne der gesetzlichen Regelungen insbesondere das Abflussprinzip gemäß § 19 EStG maßgeblich, wodurch die Sinnhaftigkeit der sofortigen Absetzbarkeit von Geldbeschaffungskosten unterstrichen wird. Während diese Kosten im privaten Bereich (Eigenheim) steuerlich unbeachtlich sind, stellen sie bei der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung klassische Werbungskosten dar. Geldbeschaffungskosten können sofort in voller Höhe als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Die sofortige Geltendmachung von Geldbeschaffungskosten als Werbungskosten entspricht zudem der unternehmensrechtlichen Behandlung. Es ist wichtig, die Geldbeschaffungskosten genau zu dokumentieren und aufzubewahren, um sie später in der Steuererklärung geltend machen zu können. Darüber hinaus fließen Geldbeschaffungskosten direkt in die Berechnung der gewichteten durchschnittlichen Kapitalkosten (WACC) ein.
Außerbetrieblichen Bereich: Die Verteilungspflicht gemäß § 6 Z 3 EStG
Im außerbetrieblichen Bereich (Privatvermietung) gilt eine besondere Bestimmung zur Verteilung dieser Kosten. Laut § 6 Z 3 EStG (in Verbindung mit § 19 EStG) müssen Geldbeschaffungskosten, die einen Betrag von 900 Euro übersteigen, zwingend über die gesamte Laufzeit des Darlehens verteilt abgeschrieben werden. In einem Anlassfall hat das Bundesfinanzgericht entschieden, dass die Verteilungspflicht auch bei Einzelfallprüfungen strikt anzuwenden ist.
- Laufzeit der Verbindlichkeit: Beträgt die Kreditlaufzeit beispielsweise 20 Jahre, müssen die Kosten jährlich zu 1/20 als Werbungskosten in der Steuererklärung angesetzt werden. Eine schlechtere Bonität kann zu höheren Risikoprämien führen, was die Geldbeschaffungskosten entsprechend erhöht.
- Sofortabzug: Liegen die Kosten unter der Freigrenze von 900 Euro, können sie im Jahr der Zahlung voll abgesetzt werden.
Wichtiger Hinweis: Diese Verteilungspflicht gilt laut ständiger Rechtsprechung des BFG (Bundesfinanzgericht) für alle Finanzierungsnebenkosten, die im Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung der Immobilie stehen.
Praxis-Check: Behandlung bei vorzeitiger Tilgung oder Umschuldung
Sollte die Verbindlichkeit vor Ende der vereinbarten Laufzeit durch eine Umschuldung oder vorzeitige Raten-Zahlung getilgt werden, kann der noch nicht abgeschriebene Restwert der Geldbeschaffungskosten im Jahr der Tilgung meist zur Gänze als Werbungskosten geltend gemacht werden. Bei Fragen zur vorzeitigen Tilgung oder Umschuldung stehen Ihnen unsere Mitarbeiter im Kundenservice oder Vertrieb gerne beratend zur Seite. Zudem können bei komplizierten Finanzierungen zusätzliche Beratungs- und Prüfungskosten anfallen. Dies ist oft ein entscheidender Faktor bei der Bewertung einer Umschuldung.
Übersicht: Welche Kosten zählen zu den Werbungskosten?
Nicht alles, was beim Kauf anfällt, sind Anschaffungskosten des Gebäudes (die über die AfA abgeschrieben werden). Geldbeschaffungskosten sind Finanzierungsnebenkosten und damit sofort (bzw. verteilt) abzugsfähig. Der Inhalt der folgenden Tabelle zeigt die wichtigsten Kostenarten, deren steuerliche Einordnung und ob eine Verteilung nötig ist. Fremdkapital gilt oft als günstiger, da Zinsen steuerlich absetzbar sind.
| Kostenart | Steuerliche Einordnung | Verteilung nötig? |
|---|---|---|
| Zinsen (laufend) | Werbungskosten | Nein (sofort absetzbar) |
| Bearbeitungsentgelt | Geldbeschaffungskosten | Ja (wenn > 900 €) |
| Pfandrechtseintragung | Geldbeschaffungskosten | Ja (wenn > 900 €) |
| Vermittlungsprovision | Vermittlungsvergütung | Ja (wenn > 900 €) |
| Schätzgutachten | Geldbeschaffungskosten | Ja (wenn > 900 €) |
Vorweggenommene Werbungskosten bei Neubau
Oft fallen Geldbeschaffungskosten bereits lange vor der ersten tatsächlichen Vermietung an (z. B. während der Bauphase). Wenn Sie dem Finanzamt gegenüber eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen können, sind diese Kosten als vorweggenommene Werbungskosten bereits ab dem Zeitpunkt der Zahlung (verteilt auf die Kreditlaufzeit) abzugsfähig. Sollte das Projekt scheitern, bleiben sie unter Umständen als "vergebliche Werbungskosten" absetzbar.
Tipps und Empfehlungen für die Immobilienfinanzierung
Eine durchdachte Immobilienfinanzierung ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Vermietung und Verpachtung. Damit Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie keine bösen Überraschungen erleben und steuerlich das Optimum herausholen, sollten Sie folgende Empfehlungen beachten:
- Vermittlungsvergütung und Bearbeitungsentgelt im Blick behalten: Beim Abschluss eines Darlehens für Ihre Immobilie fallen häufig zusätzliche Kosten wie Vermittlungsvergütung oder Bearbeitungsentgelt an. Diese Ausgaben stehen in direktem Zusammenhang mit der Finanzierung und können bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten angesetzt werden. Prüfen Sie die Höhe dieser Kosten bereits vor Vertragsabschluss und lassen Sie sich alle Posten detailliert aufschlüsseln.
- Laufzeit des Darlehens strategisch wählen: Die Laufzeit des Darlehens beeinflusst nicht nur die monatlichen Raten, sondern auch die Gesamtkosten der Finanzierung. Eine längere Laufzeit kann die Liquidität schonen, führt aber zu höheren Zinsaufwendungen. Überlegen Sie, welche Laufzeit zu Ihrer finanziellen Situation und Ihren Plänen für die Vermietung oder Verpachtung passt.
- Nebenkosten wie Treuhandentgelt und Liegenschaftsbewertung einplanen: Neben dem eigentlichen Darlehensbetrag entstehen oft weitere Kosten, etwa für das Treuhandentgelt, die Liegenschaftsbewertung oder die Eintragung ins Grundbuch. Diese Nebenkosten sollten Sie von Anfang an in Ihre Kalkulation aufnehmen, da sie sich auf die Gesamtrentabilität Ihrer Immobilie auswirken und als Werbungskosten steuerlich relevant sind.
- Werbungskosten sorgfältig dokumentieren: Für die steuerliche Behandlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist eine lückenlose Dokumentation aller Werbungskosten entscheidend. Sammeln Sie Belege zu allen Kosten, die im Zusammenhang mit der Finanzierung und Anschaffung Ihrer Immobilie stehen, um diese später gegenüber dem Finanzamt geltend machen zu können.
- Relevanz von BFG-Entscheidungen und Einkommensteuerrichtlinien nutzen: Die aktuellen Einkommensteuerrichtlinien und Entscheidungen des Bundesfinanzgerichts (BFG) bieten wertvolle Informationen zur steuerlichen Behandlung von Geldbeschaffungskosten. Informieren Sie sich regelmäßig über Neuerungen, um Ihre Steuererklärung optimal zu gestalten und keine Abzugsmöglichkeiten zu verpassen.
- Professionelle Finanzierungsberatung in Anspruch nehmen: Die Regeln rund um die Finanzierung, Verteilungspflicht und steuerliche Behandlung von Geldbeschaffungskosten sind komplex. Ein erfahrener Steuerberater oder Finanzierungsprofi kann Sie dabei unterstützen, die beste Strategie für Ihre individuelle Situation zu entwickeln und alle gesetzlichen Vorgaben – etwa nach § 6 Z 3 EStG – korrekt umzusetzen.
- Anschaffungskosten und Disagio richtig berücksichtigen: Beim Erwerb einer Immobilie sollten Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle Anschaffungskosten und das Disagio (Abgeld, Damnum) im Blick behalten. Diese Posten beeinflussen die Höhe der absetzbaren Werbungskosten und sollten daher von Anfang an in Ihre Finanzplanung einfließen.
- Verteilungspflicht und außerbetrieblicher Bereich beachten: Im außerbetrieblichen Bereich, etwa bei privater Vermietung, gelten besondere Regeln zur Verteilungspflicht von Geldbeschaffungskosten. Prüfen Sie, ob und wie die Verteilung nach § 6 Z 3 EStG auf Ihren Fall zutrifft, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.
Mit diesen Empfehlungen schaffen Sie eine solide Basis für Ihre Immobilienfinanzierung und stellen sicher, dass Sie alle steuerlichen Möglichkeiten im Bereich Vermietung und Verpachtung ausschöpfen. Eine frühzeitige und umfassende Beratung durch einen Steuerberater oder Finanzierungsexperten ist dabei oft der entscheidende Schritt, um langfristig von Ihrer Investition zu profitieren.