Wer im Jahr 2026 eine Immobilie als Investition erwirbt, muss weit mehr als nur den Kaufpreis im Blick haben. Die Ermittlung der Kapitalkosten (Cost of Capital) ist das Fundament jeder soliden Unternehmensbewertung und Immobilienanalyse. Ob für Gründer, etablierte Unternehmen oder private Investoren – die Frage, wie teuer das eingesetzte Geld ist, entscheidet über Gewinn oder Wertvernichtung.
Die Bedeutung der Kapitalkosten liegt darin, dass sie eine zentrale Rolle für erfolgreiche Finanzentscheidungen und die Bewertung von Unternehmen spielen.
In diesem Artikel erfahren Sie die Definition der wichtigsten Kennzahl, wie Sie den WACC Ansatz in der Praxis anwenden und welchen Einfluss das Tax Shield auf Ihren Unternehmenswert hat. Kapitalkosten dienen dabei als Rendite-Benchmark und bestimmen maßgeblich die Investitionsfähigkeit eines Unternehmens. Sie sind nie null und fallen immer an, unabhängig davon, ob die Finanzierung über Fremd- oder Eigenkapital erfolgt.
Definition: Was sind Kapitalkosten beim Immobilienkauf?
Unter dem Begriff Kapitalkosten versteht man die Aufwendungen, die ein Unternehmen oder eine Person leisten muss, um Kapital für Investitionen zur Verfügung zu haben. Diese setzen sich als Bestandteil der Finanzierung aus zwei Methoden zusammen: den Fremdkapitalkosten und den Eigenkapitalkosten.
- Fremdkapitalkosten: Diese umfassen Zinsen, Zinszahlungen für das Darlehen, Bearbeitungsgebühren der Banken sowie Notarkosten (in Österreich inkl. der 1,2 % Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch). Fremdkapitalgeber stellen das benötigte Kapital zur Verfügung und erhalten dafür vertraglich vereinbarte Zinsen als Gegenleistung. Fremdkapital verursacht garantierte Kosten in Form von Zinsen, die im Voraus bekannt sind.
- Eigenkapitalkosten: Hierbei handelt es sich um die Rendite, die Eigenkapitalgeber (oder man selbst) für das bereitgestellte Kapital und das damit verbundene Risiko erwarten.
Die Ermittlung der gewichteten Kapitalkosten (WACC)
Die gängigste Methode zur Bestimmung des Gesamtkapitalkostensatzes ist der WACC (Weighted Average Cost of Capital). Diese Kennzahl gibt die durchschnittlichen Kosten an, die ein Investor für seine gesamte Kapitalstruktur trägt.
Der WACC basiert auf bestimmten Annahmen zu Marktkräften, Risikopräferenzen und Modellparametern, die der Bewertung und Modellierung der Kapitalkosten zugrunde liegen. Die Kapitalkosten eines Unternehmens setzen sich aus den gewichteten Eigenkapital- und Fremdkapitalkosten zusammen. Steuersätze, das Marktrisiko und die Kapitalstruktur spielen eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Kapitalkosten.
Die WACC-Berechnung im Detail
Für die Berechnung wird das Verhältnis von Eigen- zu Fremd-Kapital basierend auf dem aktuellen Marktwert herangezogen. Die Formel in Anlehnung an gängige Standards der Rechnungslegung lautet:
WACC = ke ⋅ (E/V) + kd ⋅ (1−τ) ⋅ (D/V)
- ke: Eigenkapitalkostensatz (oft ermittelt via CAPM, wobei der Parameter 'b' die Risikoprämie für Eigenkapitalgeber abbildet)
- kd: Fremdkapitalkostensatz (Zinssatz des Kredits)
- E: Marktwert des Eigenkapitals
- D: Marktwert der Schulden (Fremdkapital)
- V: Gesamtwert (E+D)
- τ: Ertragsteuersatz (wichtig für das Tax Shield)
Der Faktor (1−τ) repräsentiert das sogenannte Tax Shield. Das 't' steht hierbei für den Steuersatz und spiegelt im Term (1-t) die steuerliche Absetzbarkeit der Fremdkapitalkosten wider. Da Zinszahlungen für Fremdfinanzierung in Österreich bei Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzbar sind, sinkt der effektive Zinssatz für den Kreditnehmer.
Der WACC ist eine gewichtete Durchschnittsrate, die die Kosten des Eigen- und Fremdkapitals eines Unternehmens proportional berücksichtigt.
Beispiel:
Angenommen, ein Unternehmen hat einen Eigenkapitalkostensatz (ke) von 8 % (ermittelt mit CAPM, wobei b = 1,2), einen Fremdkapitalkostensatz (kd) von 4 %, einen Marktwert des Eigenkapitals (E) von 600.000 €, einen Marktwert der Schulden (D) von 400.000 € und einen Steuersatz (t) von 25 %.
Dann ergibt sich:
WACC = 0,08 × (600.000/1.000.000) + 0,04 × (1−0,25) × (400.000/1.000.000)
WACC = 0,08 × 0,6 + 0,04 × 0,75 × 0,4
WACC = 0,048 + 0,012
WACC = 0,06 bzw. 6 %
Eigenkapitalkosten bestimmen mit dem CAPM
Die Bestimmung des Eigenkapitalkostensatzes ist komplexer, da es keine vertraglich fixierten Zahlungen gibt. Hier greifen Investoren auf das Capital Asset Pricing Modell (CAPM) zurück. Das Ziel ist es, die Erwartungshaltung der Eigenkapitalgeber in Abhängigkeit vom Kapitalmarkt abzubilden. Der Parameter 'b' wird dabei als Maß für die Risikoprämie der Eigenkapitalgeber verwendet und fließt in die Berechnung der Eigenkapitalkosten ein.
Kapitalkosten reflektieren das Risiko eines Unternehmens – Startups und risikoreiche Branchen weisen daher tendenziell höhere Kapitalkosten auf. Besonders Startups müssen die Kapitalkosten bei Finanzierungsrunden im Blick behalten und kapitaleffizient arbeiten.
Dabei spielen folgende Faktoren eine Rolle:
- Marktrisikoprämie: Der Aufschlag, den Anleger gegenüber einer risikolosen Anlage fordern.
- Betafaktor (β): Ein Maß für das systematische Risiko der Immobilie im Vergleich zum Gesamtmarkt. Ein Beta von 1 bedeutet, das Risiko entspricht dem Markt-Median.
Der Leverage-Effekt: Einfluss der Kapitalstruktur
Ein zentrales Thema bei der Finanzierung von Immobilienverkäufe oder dem Erwerb von Unternehmensanteilen ist der Leverage-Effekt (Hebelwirkung). Durch die Aufnahme von günstigem Fremdkapital kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital gesteigert werden – sofern der Kapitalisierungszinssatz der Immobilie höher ist als der Fremdkapitalkostensatz.
Ein hoher Verschuldungsgrad erhöht jedoch auch das Risiko bei Zinsänderungen. Professionelle Bewertungen und Investitionsanalysen im Jahr 2026 legen daher ein besonderes Augenmerk auf die Stabilität der Kapitalstruktur.
Immobilienfinanzierung und Risikomanagement
Die Immobilienfinanzierung ist ein zentrales Thema für Unternehmen, die Kapital für Investitionen in Wohn- oder Gewerbeimmobilien benötigen. Im Jahr 2026 stehen Investoren und Gründer vor der Herausforderung, nicht nur die passenden Finanzierungsquellen zu wählen, sondern auch die damit verbundenen Risiken gezielt zu steuern. Die richtige Auswahl und Ermittlung der Kapitalkosten ist dabei ein entscheidender Bestandteil jeder erfolgreichen Unternehmensbewertung und Investitionsentscheidung.
Ein wesentliches Risiko bei der Immobilienfinanzierung ist das Zinsänderungsrisiko: Steigen die Zinsen am Kapitalmarkt, erhöhen sich die Fremdkapitalkosten und damit die Gesamtkosten der Finanzierung. Ebenso kann ein Wertverlust der Immobilie den Unternehmenswert negativ beeinflussen. Unternehmen müssen zudem das Risiko von Zahlungsausfällen – etwa durch Mietausfälle oder unerwartete Kosten – im Blick behalten.
Um diese Risiken zu minimieren, setzen Unternehmen auf verschiedene Methoden des Risikomanagements. Dazu zählen die Diversifikation von Investitionen, der gezielte Einsatz von Versicherungen sowie die flexible Anpassung der Kapitalstruktur. Die Wahl zwischen Eigenkapital und Fremdkapital – und deren jeweilige Kosten – beeinflusst maßgeblich den durchschnittlichen Kapitalkostensatz (Average Cost of Capital). Die Ermittlung des Weighted Average Cost of Capital (WACC) ist dabei ein bewährtes Instrument, um die Gesamtkapitalkosten transparent zu berechnen und Investitionen objektiv zu bewerten.
Gerade bei der Aufnahme von Fremdkapital, etwa durch Kredite bei Banken, spielen die Fremdkapitalkosten eine zentrale Rolle. Sie setzen sich aus Zinsen, Gebühren und weiteren Kostenbestandteilen zusammen. Ein wichtiger Vorteil für Unternehmen ist das sogenannte Tax Shield: Zinszahlungen auf Fremdkapital können steuerlich geltend gemacht werden, was die effektiven Kosten der Finanzierung senkt und die Liquidität schont.
Die sorgfältige Ermittlung der Kapitalkosten – sei es über den WACC-Ansatz oder das Capital Asset Pricing Modell (CAPM) – bildet die Grundlage für fundierte Investitionsentscheidungen. Unternehmen, die ihre Finanzierung strategisch planen und Risiken aktiv steuern, können ihre Kapitalkosten nachhaltig senken und den Unternehmenswert steigern. Moderne PropTech-Lösungen wie die von Lystio unterstützen dabei, relevante Daten für die Bewertung und Auswahl von Finanzierungsoptionen effizient zu nutzen und so den gesamten Prozess von der Suche bis zur Finanzierung zu optimieren.
Im Ergebnis zeigt sich: Die Immobilienfinanzierung ist weit mehr als die reine Aufnahme von Kapital. Sie erfordert ein tiefes Verständnis der Kostenstrukturen, der steuerlichen Rahmenbedingungen und der Risiken am Kapitalmarkt. Wer diese Faktoren im Rahmen der Unternehmensbewertung und Investitionsplanung berücksichtigt, verschafft sich einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil – und legt den Grundstein für nachhaltigen Erfolg am Immobilienmarkt.
Steuerliche Vorteile: Wo lassen sich Kapitalkosten absetzen?
In Österreich ist der Unterschied zwischen Privatkauf und Kapitalanlage entscheidend:
- Privatnutzung: Keine steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen oder Gebühren.
- Anlageimmobilie: Hier können die Fremdkapitalkosten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Dies mindert die steuerpflichtigen Einkünfte und optimiert den Cashflow.
Experten-Tipp: Achten Sie bei der Auswahl Ihres Kredits auf die Effektivzinsen. Nur dieser Wert bildet den Cost of Capital unter Einbeziehung aller Nebengebühren und Zinszahlungen korrekt ab.