Steht das Ende Ihrer ersten Sollzinsbindung bevor? In der aktuellen Marktlage von 2026 ist das Thema Anschlussfinanzierung für viele Kreditnehmer in Österreich so brisant wie nie zuvor. Der Begriff Prolongation (vom lateinischen prolongare für verlängern) wird auch als Bezeichnung für die Verlängerung eines Baukredits verwendet und beschreibt die Verlängerung der Laufzeit Ihres bestehenden Darlehens direkt bei Ihrem aktuellen Kreditgeber. Viele Baukreditverträge enthalten zudem Klauseln zur automatischen Prolongation, wodurch sich der Vertrag von selbst verlängert.
Wenn die ursprüngliche Erstfinanzierung – also der erste Baukredit für den Kauf oder Bau Ihrer Immobilie – ausläuft, bleibt häufig eine Restschuld bestehen. Nach dem Auslaufen der Erstfinanzierung ist eine Anschlussfinanzierung oder Prolongation notwendig, um die verbleibende Restschuld weiter zu finanzieren oder die Bindung zu verlängern.
In diesem Leitfaden erfahren Sie alles über den Ablauf, die rechtliche Definition und warum ein Forward Darlehen oft die bessere Option für Ihren Wohntraum sein kann.
Definition und Begriff: Was bedeutet Prolongation in der Praxis?
In der Immobilienfinanzierung ist die Prolongation die einfachste Form der Vertragsverlängerung. Die Bezeichnung „Prolongation“ wird dabei nicht nur für Baufinanzierungen, sondern auch für die Verlängerung von Festgeldanlagen verwendet, bei denen sich die Laufzeit oft automatisch um die ursprüngliche Dauer zum aktuellen Zinssatz verlängert. Wenn die ursprüngliche Zinsbindungsfrist Ihrer Baufinanzierung ausläuft, die Restschuld aber noch nicht getilgt ist, muss eine neue Vereinbarung über die Zinskonditionen getroffen werden.
Im Rahmen eines Kreditvertrags bietet die Prolongation die Möglichkeit, die Finanzierung flexibel zu gestalten, indem Sie mit Ihrer Bank über neue Konditionen verhandeln. Eine Prolongation erfordert jedoch die Zustimmung beider Parteien – die Bank ist nicht verpflichtet, einer Verlängerung zuzustimmen. In der Regel erhalten Sie etwa drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung von Ihrer Hausbank ein Prolongationsangebot mit neuen Zinssätzen und Laufzeiten. Typischerweise werden bei einer Prolongation nur der Zinssatz und die neue Dauer der Zinsbindung angepasst, während alle anderen Vertragsbedingungen bestehen bleiben.
Rechtlich gesehen handelt es sich um eine Änderung des bestehenden Kreditvertrages. Da der Vertragspartner – also Ihr Kreditinstitut – gleich bleibt, entfallen aufwendige Prüfungen und neue Eintragungen im Grundbuch.
Der Prozess: Vom Prolongationsangebot zum neuen Sollzins
In der Regel ist der Ablauf standardisiert: Etwa drei bis sechs Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung kommt die Bank auf Sie zu und unterbreitet Ihnen ein Prolongationsangebot. Sie müssen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung von Ihrer Bank informiert werden, ob sie zur Verlängerung bereit ist. Es empfiehlt sich, frühzeitig einen Termin für eine persönliche Beratung mit Ihrer Bank zu vereinbaren, um alle Optionen zu besprechen.
- Inhalt: Das Dokument enthält neue Zinssätze, verschiedene Varianten der Laufzeit sowie Vorschläge für den neuen Tilgungssatz. Die Arbeit für den Kreditnehmer ist bei einer Prolongation im Vergleich zur Umschuldung meist geringer, da weniger Unterlagen benötigt werden und der bürokratische Aufwand reduziert ist.
- Bestätigung: Wenn Ihnen das Angebot zusagt, reicht oft eine einfache Unterschrift, um die Verlängerung rechtskräftig zu machen. Die Vorteile von 'b' bei der Prolongation liegen in der Bequemlichkeit, Schnelligkeit und dem geringeren bürokratischen Aufwand.
- Wahlfreiheit: Als Kreditnehmer haben Sie jedoch die Wahl, das Angebot anzunehmen, nachzuverhandeln oder sich für Alternativen wie eine Umschuldung zu entscheiden. Die Entscheidung zu fällen, ob Sie eine Prolongation oder Umschuldung wählen, sollte auf einem Vergleich der Konditionen beider Optionen basieren. Vergleichen Sie das Prolongationsangebot immer mit anderen Finanzierungsmöglichkeiten, um das beste Angebot zu erhalten.
Vorteile und Nachteile einer Prolongation im Überblick
In Kürze: Die Prolongation bietet eine bequeme Möglichkeit für Kreditnehmer, die mit ihren aktuellen Kreditkonditionen zufrieden sind. Sie ist unkompliziert, aber meist weniger flexibel als andere Finanzierungsoptionen, da größere Vertragsänderungen wie kostenlose Sondertilgungen in der Regel nicht möglich sind. Kreditnehmer sollten Prolongationsangebote immer mit alternativen Möglichkeiten wie einer Umschuldung vergleichen, um die besten Konditionen zu erhalten.
Bevor Sie den Antrag auf Verlängerung unterzeichnen, sollten Sie die Vorteile gegen die Nachteile einer Prolongation abwägen.
Vorteile:
- Geringer Aufwand: Kein neuer Kreditvertrag im Sinne einer Vollerhebung nötig.
- Keine Grundbuchkosten: Da kein Gläubigerwechsel stattfindet, bleibt die Besicherung im Grundbuch bestehen.
- Schnelligkeit: Der Prozess ist oft innerhalb weniger Tage durch eine einfache Bestätigung abgeschlossen.
Nachteile einer Prolongation:
- Zinssatz: Bestehende Kreditinstitute bieten Bestandskunden oft schlechtere Konditionen an als Neukunden bei einem Wechsel.
- Wenig Verhandlungsspielraum: Die Bank weiß um die Bequemlichkeit der Prolongation und setzt den Sollzins oft höher an.
- Starre Vertragsbedingungen: Grundlegende Änderungen am Vertrag sind bei einer reinen Prolongation oft schwierig umzusetzen.
Strategische Option: Das Forward Darlehen als Absicherung
In Zeiten volatiler Zinsen ist das Forward Darlehen ein wichtiges Werkzeug für die Finanzierung. Hierbei handelt es sich um ein Termingeschäft, bei dem Sie sich bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung die heutigen Zinsbedingungen für die Zukunft sichern.
Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn Sie mit einem deutlichen Anstieg der Zinssätze im Laufe der nächsten Jahre rechnen. Sie zahlen dafür zwar oft einen kleinen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz, gewinnen aber maximale Planungssicherheit für Ihre Immobilienfinanzierung.
Umschuldung als Alternative zur Prolongation
Sollte das Angebot Ihrer Hausbank nicht marktkonform sein, ist die Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut die logische Konsequenz.
- Vorteil: Oft deutlich bessere Zinskonditionen und Neukundenboni.
- Nachteil: Kosten für die Abtretung oder Löschung und Neueintragung der Hypothek im Grundbuch sowie eine erneute Bonitätsprüfung durch den neuen Kreditgeber.
Persönliche Anschlussfinanzierung berechnen: So kalkulieren Sie Ihre Optionen
Die Wahl der passenden Anschlussfinanzierung ist ein entscheidender Schritt auf dem Weg zu einer langfristig sicheren Immobilienfinanzierung. Damit Sie die beste Entscheidung für Ihre individuelle Situation treffen, sollten Sie alle verfügbaren Optionen sorgfältig berechnen und vergleichen. Im Mittelpunkt stehen dabei die Restschuld, die aktuellen Zinskonditionen, die gewünschte Laufzeit sowie die Bedingungen Ihres bestehenden Kreditvertrags.
Eine Verlängerung – im Fachjargon Prolongation genannt – bedeutet, dass Sie Ihren bestehenden Kreditvertrag mit Ihrer Bank zu neuen Konditionen fortführen. Diese Option ist oft unkompliziert, da keine neuen Grundbucheinträge oder aufwendigen Prüfungen notwendig sind. Dennoch sollten Sie die Nachteile einer Prolongation nicht außer Acht lassen: Häufig sind die angebotenen Zinssätze weniger attraktiv als bei einem Wechsel zu einem anderen Kreditgeber, und die Vertragsbedingungen lassen sich meist nur begrenzt anpassen.
Die Definition der Anschlussfinanzierung umfasst sowohl die Verlängerung des bestehenden Vertrags als auch die Umschuldung zu einem neuen Anbieter. Die Dauer der neuen Zinsbindung, die Höhe der monatlichen Rate und die Flexibilität der Vertragsbedingungen hängen maßgeblich von Ihrer Restschuld und den aktuellen Marktbedingungen ab. Ein Termingeschäft, wie etwa ein Forward Darlehen, kann Ihnen zusätzliche Planungssicherheit verschaffen, indem Sie sich bereits heute die Zinskonditionen für die Zukunft sichern.
Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Banken und Kreditgeber sorgfältig. Prüfen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch weitere Konditionen wie Tilgungssatz, Sondertilgungsrechte und mögliche Gebühren. Die Umschuldung zu einem neuen Kreditinstitut kann sich lohnen, wenn Sie dadurch bessere Konditionen oder mehr Flexibilität erhalten. Beachten Sie jedoch, dass mit einem Wechsel auch Kosten für die Umschreibung im Grundbuch und eine erneute Bonitätsprüfung verbunden sein können.
Der Ablauf der Zinsbindungsfrist ist ein wichtiger Meilenstein: Spätestens jetzt sollten Sie sich mit den verschiedenen Optionen auseinandersetzen und die Angebote vergleichen. Überlegen Sie, welche Laufzeit und Zinsbindung zu Ihrer Lebensplanung passen und welche Bedingungen Ihnen wichtig sind. Die Unterschrift unter den neuen Vertrag – egal ob Verlängerung oder Umschuldung – ist der letzte Schritt, mit dem Sie sich für mehrere Jahre festlegen.
Nutzen Sie Online-Rechner, Beratungsgespräche und Vergleichsportale, um die für Sie optimale Anschlussfinanzierung zu finden. Achten Sie darauf, dass alle relevanten Aspekte wie Zinssatz, Laufzeit, Tilgung und Vertragsbedingungen transparent und nachvollziehbar sind. So stellen Sie sicher, dass Ihre Finanzierung auch in Zukunft zu Ihren Bedürfnissen passt und Sie von den besten Konditionen profitieren.
Letztlich gilt: Die Entscheidung für eine Verlängerung, Umschuldung oder ein Forward Darlehen sollte immer auf einer fundierten Berechnung und einem umfassenden Vergleich basieren. Nur so sichern Sie sich langfristig die besten Bedingungen für Ihre Immobilienfinanzierung und vermeiden unnötige Mehrkosten.