Generalsanierte Stadtvilla auf 4 Ebenen mit Freiflächen | Investment und/oder Eigennutzung

An einer der renommiertesten Adressen der Gartenstadt Tulln präsentiert sich diese historische Stadtvilla am Hauptplatz als seltene Kombination aus exklusivem Wohnen, nachhaltiger Vermietung und langfristiger Werthaltigkeit. Die Liegenschaft wurde im Jahr 2020 umfassend kernsaniert und verbindet klassische Architektur mit zeitgemäßem Wohn- und Technikstandard.

Der private Wohnbereich erstreckt sich über mehrere Ebenen mit mehr als 460 m² Wohnfläche und bietet ein außergewöhnlich großzügiges Raumgefühl. Ergänzt wird das Nutzungskonzept durch hochwertig vermietete Geschäftseinheiten im Erdgeschoss, die einen wesentlichen Beitrag zur laufenden Finanzierung leisten und das Objekt auch aus wirtschaftlicher Sicht besonders attraktiv machen.

Wohnen und Investieren in ausgewogener Balance

Das Erdgeschoss sowie ein Teil des Kellergeschosses sind langfristig an etablierte Tullner Traditionsbetriebe vermietet, darunter das bekannte Unternehmen Prokopp sowie das Modehaus Aust. Diese stabile Vermietung schafft planbare Einnahmen und ermöglicht eine klare Trennung zwischen privater Nutzung und gewerblichem Ertrag.

Großzügiges Wohnen auf mehreren Ebenen

Der private Wohnbereich zeichnet sich durch lichtdurchflutete Räume, großzügige Raumhöhen und eine durchdachte Grundrissgestaltung aus. Insgesamt stehen derzeit sieben Zimmer zur Verfügung, wodurch sich vielfältige Nutzungsmöglichkeiten ergeben – von großzügigem Familienwohnen bis hin zu repräsentativen Home-Office-Lösungen.

Außergewöhnliche Freiflächen

Ein besonderes Merkmal der Liegenschaft sind die außergewöhnlichen Freiflächen in zentraler Innenstadtlage. Die großzügige Dachterrasse mit rund 91 m² bietet einen freien Panoramablick über den Hauptplatz bis in Richtung Donau. Ergänzt wird das Angebot durch einen privaten Innenhof im 1. Obergeschoss sowie eine weitere Terrasse im 2. Obergeschoss, die geschützte Rückzugsorte zu unterschiedlichen Tageszeiten ermöglichen.

Weitere Nutzungsmöglichkeiten

Diese Liegenschaft besticht nicht nur durch ihren aktuellen Zustand als exklusive Stadtvilla, sondern bietet aufgrund ihrer Struktur vielfältige Zukunftsszenarien. Da der Eigentümer selbst in der Projektentwicklung tätig ist, liegen für ernsthafte Interessenten bereits detaillierte Fachplanungen und Unterlagen für alternative Nutzungskonzepte vor:

• Konzept „City-Appartements“: Es existiert eine fertige Umbauplanung zur Aufteilung in fünf separate, hochwertige Einheiten – ideal für touristische Nutzung oder Kurzzeitvermietung.

• Individuelle Etagenlösungen: Die Architektur erlaubt es, jede Ebene (1. OG, 2. OG sowie das Dachgeschoss mit Terrasse) als eigenständige, parifizierte Wohneinheit zu führen.

• Barrierefreiheit & Technik: In sämtlichen Planungsvarianten ist die Erschließung aller Stockwerke durch einen Personenlift bereits technisch berücksichtigt und vorgeplant.

Diese Unterlagen können bei entsprechendem Interesse eingesehen werden und verkürzen die Vorlaufzeit für künftige Projektanpassungen massiv.

Kurzinfo Ausführung und Ausstattung

• Kernsanierung der gesamten Liegenschaft im Jahr 2020

• Fußbodenheizung in sämtlichen Wohnräumen

• Mehrere installierte Klimaanlagen in den Wohn- und Schlafbereichen

• Energiekennzahlen: HWB 68, fGEE 1,06

• Hochwertige Parkettböden in Wohn- und Schlafräumen sowie Schrankräumen

• Fliesen in Sanitärräumen, Küchen und Abstellräumen

• Steinboden in Gangbereichen sowie im Essbereich des 1. OG und 2. OG

• Großzügiges Wellnessbad im 1. OG mit Fenster, Badewanne und Dusche

• Zwei weitere Badezimmer bei den Schlafbereichen im 2. OG

• Moderne Einbauküche im 1. Obergeschoss

• Zusätzliche Küchenzeile im Dachgeschoss

• Vorbereitung für einen Personenlift (bis zu 4 Personen) zur barrierefreien Erschließung aller Ebenen

Flächenaufstellung

1. Innenflächen

Dies umfasst alle umschlossenen Räume vom Keller bis zum Dachgeschoss:

• Kellergeschoss gesamt: ca. 53,54 m²:

  • Technikraum / Heizraum (Privat): ca. 17,85 m²

  • Lagerraum (Gewerbe/Geschäft): ca. 35,69 m²

• Erdgeschoss gesamt: ca. 213,37 m²:

  • Geschäftslokal / Verkaufsfläche: ca. 182,71 m²

  • Eingangsbereich & Gang (Privat): ca. 16,48 m²

  • Offener Eingangsbereich (Wohnungen): ca. 14,18 m²

• 1. Obergeschoss gesamt: ca. 182,27 m²

• 2. Obergeschoss gesamt: ca. 172,93 m²

• Dachgeschoss gesamt: ca. 77,01 m²

2. Außenflächen (Freiflächen)

• Innenhof (1. OG): ca. 11,57 m²

• Terrasse (2. OG): ca. 9,85 m²

• Dachterrasse (DG): ca. 91,17 m²

Summe der physischen Außenflächen: ca. 112,59 m²

Gesamt benutzbare Fläche (Innen + Außen): ca. 811,71 m²

Flächenangaben basierend auf dem Verkehrswertgutachten (Stand 2023), welches den Zustand nach der Generalsanierung 2020 abbildet.

Gerne steht Ihnen Herr Sebastian Scheuermann, für weitere Fragen bzw. flexibel gestaltbare Besichtigungstermine unter 0676/420 78 46 zur Verfügung.

www.ringsmuth-immobilien.at

Irrtum und Änderungen vorbehalten!

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.