Haus verkaufen: Preise, regionale Unterschiede und aktuelle Marktdaten in Österreich 2026

Der Verkauf von Häusern ist eine schwierige und eher langwierige Angelegenheit. Während des Prozess stellt man sich oft die Frage: Was ist denn mein Haus Wert und wie verkaufe ich was, wo?

Eine pauschale Antwort darauf gibt es kaum. Unsere Auswertung von mehr als 20.000 zum Kauf angebotenen Häusern in Österreich zeigt, wie stark sich das Preisniveau zwischen Bundesländern, Bezirken und unterschiedlichen Hausgrößen unterscheidet.

Österreichweit liegt der Median der angebotenen Häuser bei rund 499.000 Euro beziehungsweise 3.504 Euro pro Quadratmeter. Hinter diesem Durchschnitt verbergen sich allerdings enorme regionale Unterschiede: Während Häuser in Teilen des Waldviertels für knapp über 1.000 Euro pro Quadratmeter angeboten werden, liegt das Preisniveau im Bezirk Kitzbühel bei mehr als 11.000 Euro pro Quadratmeter.

Für Eigentümer bedeutet das: Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte sich nicht an österreichweiten Durchschnittswerten orientieren. Entscheidend sind vor allem Lage, Größe und der konkrete regionale Teilmarkt.

Für die Analyse wurden 20.258 aktive Hausinserate von insgesamt 1.185 unterschiedlichen Maklern bzw. Anbietern berücksichtigt.

Quelle: Lystio-Analysebestand, 01.08.2025–01.08.2026. Angebotspreise, Median; keine tatsächlich erzielten Kaufpreise.

Beim Gesamtpreis ist Tirol das teuerste Bundesland der Analyse. Der Median eines angebotenen Hauses liegt hier bei rund 990.000 Euro.

Beim Quadratmeterpreis führt dagegen Wien mit 6.327 Euro pro Quadratmeter, knapp vor Tirol mit 6.011 Euro.

Auch Salzburg und Vorarlberg befinden sich deutlich über dem österreichischen Niveau.

Damit ergibt sich eine relativ klare Gruppe besonders hochpreisiger Märkte:

• Wien: 6.327 €/m²
• Tirol: 6.011 €/m²
• Vorarlberg: 5.512 €/m²
• Salzburg: 5.226 €/m²

In Niederösterreich liegt der Median dagegen bereits bei 3.325 Euro pro Quadratmeter. Oberösterreich kommt auf 3.000 Euro, Kärnten auf 2.723 Euro und die Steiermark auf 2.562 Euro.

Das niedrigste Preisniveau auf Bundeslandebene weist das Burgenland mit 2.346 Euro pro Quadratmeter auf.

Der österreichische Hausmarkt lässt sich damit grob in zwei Preiswelten teilen: Wien und die westlichen Bundesländer auf der einen Seite sowie große Teile des Ostens und Südens auf der anderen.

Noch wesentlich größer werden die Unterschiede, wenn nicht Bundesländer, sondern einzelne Bezirke miteinander verglichen werde3.504n.

Quelle: Lystio-Analysebestand, 01.08.2025–01.08.2026. Angebotspreise, Median; keine tatsächlich erzielten Kaufpreise. (In den klammern sieht man die Anzahl der Inserate)

Besonders auffällig ist die Spreizung zwischen Waidhofen an der Thaya und Kitzbühel. Im Bezirk Waidhofen an der Thaya liegt der Median bei rund 1.175 Euro pro Quadratmeter. Im Bezirk Kitzbühel sind es dagegen 11.096 Euro pro Quadratmeter.

Damit liegt das Preisniveau in Kitzbühel ungefähr beim 9,4-Fachen.

Eine einfache Aussage wie „Häuser in Österreich kosten rund 3.500 Euro pro Quadratmeter“ ist für die Bewertung einer einzelnen Immobilie daher nur eingeschränkt hilfreich.

Bei Wohnungen kann bereits die Stadt oder sogar der einzelne Bezirk erhebliche Preisunterschiede verursachen. Bei Häusern ist dieser Effekt häufig noch stärker.

Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kann rechnerisch bei einem Quadratmeterpreis von 1.500 Euro rund 225.000 Euro kosten.

Bei 5.000 Euro pro Quadratmeter wären es bereits 750.000 Euro.

Bei 10.000 Euro pro Quadratmeter läge der rechnerische Wert bei 1,5 Millionen Euro.

Natürlich kann man den Wert einer Immobilie nicht einfach aus Wohnfläche × durchschnittlichem Quadratmeterpreis bestimmen. Grundstücksgröße, Gebäudezustand, Mikrolage, Ausstattung, Baujahr und Entwicklungspotenzial spielen ebenfalls eine erhebliche Rolle. Das Beispiel zeigt jedoch, warum bereits wenige Kilometer einen großen Unterschied für den möglichen Verkaufspreis machen können.

Neben der Lage hat auch die Wohnfläche einen klaren Zusammenhang mit dem Quadratmeterpreis.

Quelle: Lystio-Analysebestand, 01.08.2025–01.08.2026. Angebotspreise, Median; keine tatsächlich erzielten Kaufpreise.

Österreichweit liegt der Median bei Häusern bis 125 Quadratmeter bei 3.884 Euro pro Quadratmeter. Bei Häusern über 150 Quadratmeter sinkt er auf lediglich 2.995 Euro. Das entspricht einem Unterschied von knapp 23 Prozent pro Quadratmeter.

Das ist zunächst überraschend, aber wirtschaftlich plausibel.

Ein Haus besitzt zahlreiche Bestandteile, deren Wert nicht proportional mit jedem zusätzlichen Quadratmeter steigt. Küche, Badezimmer, Haustechnik, Grundstück, Zufahrt und Anschlusskosten sind beispielsweise bereits vorhanden.

Zusätzliche Wohnfläche erhöht den Gesamtwert zwar weiterhin, aber häufig nicht im gleichen Verhältnis.

Deshalb kann ein 220-m²-Haus insgesamt wesentlich mehr kosten als ein 110-m²-Haus, gleichzeitig aber einen deutlich geringeren Preis pro Quadratmeter aufweisen.

Für Verkäufer ist dieser Unterschied wichtig: Der Quadratmeterpreis eines kleineren Hauses sollte nicht einfach auf ein wesentlich größeres Haus übertragen werden.

Zwei Märkte zeigen allerdings eine interessante Besonderheit: Wien und Tirol.

Quelle: Lystio-Analysebestand, 01.08.2025–01.08.2026. Angebotspreise, Median; keine tatsächlich erzielten Kaufpreise.

Der Quadratmeterpreis steigt bei großen Häusern also wieder an. Eine plausible Erklärung ist die Zusammensetzung des Angebots: Gerade in besonders teuren Lagen befinden sich überdurchschnittlich viele große und hochwertige Immobilien. Ein großes Haus in Kitzbühel, Döbling oder vergleichbaren Premiumlagen gehört wirtschaftlich zu einem völlig anderen Marktsegment als ein großes Einfamilienhaus in einer durchschnittlichen ländlichen Lage. Deshalb sollte man den Zusammenhang nicht so interpretieren, dass zusätzliche Wohnfläche den Quadratmeterpreis automatisch erhöht. Wahrscheinlicher ist ein Lage- und Luxussegment-Effekt.

Besonders deutlich wird dieser Effekt in Tirol.

Mit einem Median von 11.096 Euro pro Quadratmeter weist der Bezirk Kitzbühel den höchsten Wert der analysierten Bezirke auf.

Der Wert liegt:

• rund 85 % über dem Tiroler Landesmedian,
• mehr als dreimal so hoch wie der österreichische Median und
• rund 9,4-mal so hoch wie in Waidhofen an der Thaya.

Damit ist Kitzbühel nicht einfach ein etwas teurerer österreichischer Hausmarkt, sondern ein eigenes hochpreisiges Immobiliensegment.

Wer dort ein Haus verkaufen möchte, sollte österreichweite Preisvergleiche deshalb besonders kritisch betrachten.

Wien wird häufig als homogener hochpreisiger Markt betrachtet. Bei Häusern zeigen die Daten jedoch erhebliche Unterschiede zwischen den Bezirken.

In Döbling liegt der Median bei 10.680 Euro pro Quadratmeter.

Damit bewegt sich der 19. Bezirk beinahe auf dem Niveau von Kitzbühel.

Am anderen Ende der ausgewerteten Wiener Bezirke liegt Rudolfsheim-Fünfhaus bei rund 4.092 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der lediglich neun ausgewerteten Inserate sollte dieser Wert allerdings vorsichtiger interpretiert werden.

Gerade bei Bezirks- und Mikrolagenauswertungen gilt deshalb: Je kleiner die Stichprobe, desto stärker können einzelne ungewöhnliche Objekte den beobachteten Markt beeinflussen.

Besonders anschaulich sind die regionalen Unterschiede in Niederösterreich. Mit 7.426 Hausinseraten besitzt Niederösterreich den größten Hausbestand innerhalb unserer Auswertung. Der Landesmedian liegt bei 3.325 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert sagt für eine konkrete Immobilie allerdings erstaunlich wenig aus. Im Bezirk Mödling liegt der Median bei 5.201 Euro pro Quadratmeter.

In Waidhofen an der Thaya sind es dagegen lediglich 1.175 Euro pro Quadratmeter. Der Quadratmeterpreis in Mödling ist damit mehr als viermal so hoch. Wer ein Haus in Niederösterreich verkaufen möchte, sollte den Landesdurchschnitt deshalb keinesfalls als direkte Bewertungsgrundlage verwenden.

Ein ähnliches Muster zeigt Salzburg. Der Median des Bundeslandes liegt bei 5.226 Euro pro Quadratmeter.

In Salzburg Stadt erreicht der Median jedoch 7.772 Euro, während der Bezirk Tamsweg lediglich auf 2.993 Euro pro Quadratmeter kommt.

Zwischen beiden Märkten liegt damit ein Unterschied von fast 160 Prozent. Das Beispiel zeigt, warum Bundeslandstatistiken zwar einen guten ersten Überblick liefern, für die konkrete Preisfindung eines Hauses aber nur der Ausgangspunkt sein können.

Ein wichtiger Punkt bei der Interpretation dieser Daten: Die Analyse basiert auf Immobilieninseraten und deren Angebotspreisen. Ein Angebotspreis ist nicht automatisch jener Preis, zu dem eine Immobilie später tatsächlich verkauft wird. Ein Eigentümer kann beispielsweise 600.000 Euro verlangen, die Immobilie später aber für 560.000 Euro verkaufen. Umgekehrt sind bei besonders gefragten Immobilien auch Verkäufe nahe am Angebotspreis oder unter besonderen Umständen darüber möglich. Die Werte eignen sich deshalb insbesondere dazu, das aktuelle Preisniveau des öffentlich sichtbaren Angebotsmarktes zu vergleichen. Für eine konkrete Immobilienbewertung sollten zusätzlich vergleichbare Objekte, Zustand, Grundstück, Mikrolage sowie gegebenenfalls tatsächliche Transaktionsdaten berücksichtigt werden.

Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte sich bei der Preisfindung schrittweise vom allgemeinen Markt zur konkreten Immobilie vorarbeiten.

Besonders relevant sind:

1. Bezirk und Mikrolage

Zwei Häuser im selben Bundesland können vollkommen unterschiedliche Werte besitzen. Selbst innerhalb eines Bezirks können Schulnähe, öffentliche Verkehrsanbindung, Aussicht oder Straßenlage erhebliche Unterschiede verursachen.

2. Wohnfläche

Unsere Daten zeigen deutlich, dass der Quadratmeterpreis mit zunehmender Hausgröße häufig sinkt.

3. Grundstücksgröße

Gerade bei Häusern ist der Grundstückswert häufig ein wesentlicher Bestandteil des Gesamtwertes.

4. Zustand und Sanierungsbedarf

Dach, Fenster, Heizung, Dämmung, Elektrik oder Feuchtigkeit können den tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis erheblich beeinflussen.

5. Baujahr und Energieeffizienz

Der energetische Zustand eines Hauses gewinnt für Käufer zunehmend an Bedeutung, insbesondere wenn größere Sanierungsmaßnahmen notwendig sind.

6. Vergleichbares aktuelles Angebot

Entscheidend ist nicht nur, wie hoch andere Verkäufer ihre Häuser inserieren, sondern welche vergleichbaren Alternativen Käufer aktuell haben.

Der österreichische Häusermarkt ist klar vom Eigentumssegment geprägt.

Während mehr als 20.000 Häuser zum Kauf analysiert wurden, befanden sich lediglich 1.730 Häuser zur Miete im untersuchten Bestand.

Davon entfielen:

Quelle: Lystio-Analysebestand, 01.08.2025–01.08.2026. Angebotspreise, Median; keine tatsächlich erzielten Kaufpreise.

Fast 43 % des gesamten Mietangebots an Häusern entfällt damit allein auf Niederösterreich. Für die Preisstatistik wurden Mietobjekte nicht weiter ausgewertet. Die Zahlen dienen ausschließlich zur Einordnung des verfügbaren Angebots.

Die wichtigste Erkenntnis der Analyse ist nicht, dass ein österreichisches Haus durchschnittlich rund eine halbe Million Euro kostet. Entscheidender ist, wie wenig aussagekräftig dieser österreichweite Wert für ein einzelnes Haus sein kann. Zwischen dem günstigsten und teuersten ausgewerteten Bezirk liegt beim Quadratmeterpreis nahezu der Faktor zehn. Gleichzeitig verändert die Hausgröße die Preisstruktur deutlich. Große Häuser erzielen in den meisten Regionen niedrigere Quadratmeterpreise als kleinere Häuser. In hochpreisigen Märkten wie Wien und Tirol wird dieser Zusammenhang wiederum durch Premium- und Luxusimmobilien teilweise aufgehoben.

Wer ein Haus verkaufen möchte, sollte deshalb drei Ebenen unterscheiden:

Österreich → Bundesland → Bezirk und konkrete Mikrolage.

Erst danach sollten Größe, Grundstück, Zustand und Ausstattung berücksichtigt werden.

Österreichweit liegt der Median der analysierten Häuser bei 499.000 Euro beziehungsweise 3.504 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert allein hilft bei der Bewertung einer Immobilie allerdings nur begrenzt. Ein Haus im Bezirk Waidhofen an der Thaya befindet sich wirtschaftlich in einem vollkommen anderen Markt als ein Haus in Mödling, Döbling oder Kitzbühel.

Wer sein Haus in Österreich verkaufen möchte, sollte den Preis daher nicht aus einem österreichweiten Quadratmeterwert ableiten. Sinnvoller ist eine möglichst lokale Analyse vergleichbarer Häuser und ihrer Eigenschaften.

Gerade ein falsch angesetzter Angebotspreis kann den Verkaufsprozess erschweren: Ein zu hoher Preis reduziert den Kreis potenzieller Käufer, während ein zu niedriger Preis dazu führen kann, dass Eigentümer Verkaufspotenzial verschenken.

Wer sein Haus verkaufen möchte und bei Bewertung, Vermarktung oder Verkaufsstrategie Unterstützung benötigt, kann über Lystio einen passenden Immobilienmakler für den Verkauf finden.

Durch die Kombination aus aktuellen Marktdaten und lokaler Expertise lässt sich deutlich besser einschätzen, welche Preispositionierung für die jeweilige Immobilie sinnvoll ist.

Die Auswertung umfasst 20.258 zum Kauf angebotene Häuser in Österreich. Für die Darstellung werden Medianwerte verwendet. Der Median beschreibt den mittleren Wert einer Verteilung und reagiert weniger empfindlich auf einzelne extrem hochpreisige Immobilien als ein arithmetischer Durchschnitt. Die Bezirksanalyse umfasst 117 Bezirks-Cluster, von denen 109 aufgrund der vorhandenen Datenbasis ausgewertet wurden. Bei den dargestellten Preisen handelt es sich um Angebotspreise aus Immobilieninseraten und nicht um grundbücherlich erfasste tatsächliche Verkaufspreise.Die Bundeslandwerte für Gesamtpreis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis wurden auf Grundlage des zugrunde liegenden Analysedatensatzes aggregiert. Die Bezirkswerte stammen aus der regionalen Häuser-Kauf-Auswertung.