Wohnen mit Geschichte: Villa mit spektakulärer Aussicht bis zum Schneeberg im lebenswerten Grinzing!

Eine Ikone des Wiener Wohnens – zeitlos, weitsichtig, einmalig Als erste Villa am Schreiberweg trägt diese außergewöhnliche Liegenschaft Geschichte in sich: Die ersten Baupläne stammen aus dem Jahr 1914, ein Zeugnis großbürgerlicher Baukultur, das bis heute seinen ganz eigenen Charme ausstrahlt. Der Burgschauspieler Ferdinand Maierhofer zählte einst zu ihren illustren Bewohnern – ein Hauch von Wiener Kulturgeschichte lebt in diesen Mauern fort. Die historisch begründete Lage außerhalb der heutigen Baufluchtlinien verleiht dieser Liegenschaft den hier einmaligen Vorzug: derzeit unverbaute Fernblicke in verschiedene Himmelsrichtungen – ein Privileg, das in dieser Form in Wien kaum mehr zu finden ist. Das Grundstück mit 1.295 m² bietet neben dem historischen Wohnhaus auch einen großzügigen Garten mit Altbaumbestand, ein charmantes Salettl sowie einen weitläufigen Terrassenbereich. Drei Gartenwege, eine Doppelgarage und ein gemütlicher Garten-Sitzplatz runden das Angebot ab. Das Grundstück wird durch ein Servitut (Durchgang mit Handwagen) zu Gunsten des direkt im Südwest angrenzenden Grünstücks belastet, wobei zu Gunsten des heutigen Eigentümers ein Vorkaufsrecht dafür begründet wurde. Raumaufteilung & Ausstattung Erdgeschoss | Ca. 85,04 m² Ein einladender Vorraum empfängt Sie stilvoll und führt in das großzügige Wohn- und Esszimmer sowie in die separate Küche. Ergänzt wird das Raumangebot durch ein WC mit Handwaschgelegenheit, einen Windfang und eine Veranda mit ca. 10,81 m², die zum entspannten Verweilen einlädt. Raumhöhen mit knapp über 3 m verleihen eine beeindruckende Weite und unterstreichen die repräsentative Großzügigkeit dieses besonderen Zuhauses. Das Erdgeschoss eröffnet im derzeit sanierungsbedürftigen Zustand vielseitige Möglichkeiten zur hochwertigen Revitalisierung nach individuellen Ansprüchen. 1. Obergeschoss | Ca. 78,92 m² Im Obergeschoss erwartet Sie ein durchdachtes Raumkonzept mit einem Vorraum mit angrenzendem kleinem Balkon, zwei ruhigen Schlafzimmern jeweils mit einem stilvollen Badezimmer sowie ein separates WC. Die getrennten Garderoben für Dame und Herr im Hauptschlafzimmer werden höchsten Ansprüchen an Komfort und Organisation gerecht. Die großzügige Südwest ausgerichtete Loggia mit ca. 11,04 m² eröffnet einen privaten Rückzugsort im Freien und lädt zu entspannten Momenten mit traumhaftem Ausblick ein. Dachgeschoss Im Dachgeschoss eröffnet sich ein exklusiver Rückzugsbereich mit einem kompakten Büro, ideal für konzentriertes Arbeiten in privater Atmosphäre mit Blick Richtung Kahlenberg. Ergänzt wird diese Ebene durch einen bereits vorbereiteten Wellnessbereich, der Raum für Ihre persönliche Oase der Entspannung und Regeneration bietet. Teilkeller Der Teilkeller umfasst einen Technikraum. Das Ober- und Dachgeschoss wurden bereits weitgehend renoviert und verbinden gekonnt den Charme der Substanz mit zeitgemäßem Wohnkomfort. GARTEN – IHR PRIVATES GRÜNES REFUGIUM Der große Garten ist ein wahres Paradies für Naturliebhaber und Genießer: Ein imposanter Altbaumbestand sorgt für Schatten und mediterrane Atmosphäre. Das charmante Salettl lädt zu entspannten Stunden im Freien ein. Eine vollständige Bewässerungsanlage sowie alle nötigen Versorgungsleitungen für Gas, Abwasser und Elektrik sind bereits verlegt. Stromleitungen für die Gartenbeleuchtung sind vorhanden. Drei Gartenwege, barrierefreier Zugang vom öffentlichen Gut zum Garten sowie die Terrasse mit ca. 63,2 m² machen diesen Außenbereich zum perfekten Ort für gesellige Sommerabende. HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK

• Erste Villa am Schreiberweg (Erbaut ca. 1930)
• Wiener Kulturgeschichte – Burgschauspieler Ferdinand Maierhofer zählte einst zu den Bewohnern
• Einzigartiger Fernblick – Freier Ausblick in verschiedene Himmelsrichtungen: Kahlenberg, Bisamberg, umwerfender Ausblick bis zur Silhouette der UNO City Wien, bei klarer Sicht bis zum Schneeberg
• Großzügiger Garten – Wunderschöner Garten mit Altbaumbestand, Salettl, Bewässerung & Terrassenfläche von ca. 63,2 m²
• Garage & Stellplätze – Garage für bis zu 3 PKWs (ca. 43,48 m²)
• Ausbaupotenzial – Aufrechte Baubewilligung bis Nov. 2026, größtenteils fertiggestellt
• Vorkaufsrecht – Optionaler Erwerb des dahinterliegenden Grundstücks möglich, jedoch ohne Gewähr

HARD FACTS & TECHNISCHE DETAILS

• Ziegelmassivbauweise
• Walmdach & Satteldach
• 2-fach verglaste Holzfenster mit Innenjalousien
• 2-fach verglaste DG-Velux-Kunststofffenster von 2005 (Einbau 2015)
• Vaillant-Gasheizkessel/ BJ 1992 mit Radiatoren
• 120 Liter Warmwasserbereiter
• OG & DG: Elektrik 2019 komplett neu installiert
• Zählerkasten 2024 behördlich überprüft, Zählertausch 2025
• Lärchenholzzaun
• Schmiedeeisenzaun ist „in Montage“
• Balkon- und Loggia Gelände bestellt
• 2 Garderoben (Dame & Herr getrennt)
• 3 Bäder / 3 WCs
• Garagenfläche ca. 43,48 m² für bis zu 3 PKWs
• Raumhöhen mit knapp über 3 m im Erdgeschoss
• An Hauskanalanlage angeschlossen (seit 1991)
• 3 Rauchfangzüge für Brenneranschluss & Belüftung
• Flächenwidmung: Wohngebiet Bauklasse I Höhe max. 6,5 m

INFRASTRUKTUR Der Schreiberweg in Grinzing vereint eine ruhige, gehobene Wohnlage mit einer guten Infrastruktur im direkten Umfeld. Nahversorger des täglichen Bedarfs – darunter zwei Bäcker, ausgewählte Supermärkte wie Spar Gourmet und Billa sowie Post und Trafik – sind bequem fußläufig erreichbar und unterstreichen die hohe Lebensqualität dieser Lage. Grinzing selbst zählt zu den begehrtesten Wohngegenden Wiens und ist nicht nur für seine traditionsreichen Heurigen, sondern auch für eine Vielzahl ausgezeichneter Restaurants bekannt, die kulinarische Vielfalt auf höchstem Niveau bieten. Familien profitieren zudem von der Nähe zu renommierten Bildungseinrichtungen: Volksschulen und Kindergärten befinden sich in komfortabler Distanz und sind somit schnell und unkompliziert erreichbar. ÖFFENTLICHE ANBINDUNG

• Autobuslinie 38A Grinzing (Himmelstraße 3) in ca. 450 Metern mit Anbindung an
• Straßenbahnlinie 38 Grinzing
• U-Bahn U4 Bhf. Heiligenstadt
• Lokalbahnhof Oberdöbling S-Bahn S45
• Mit dem PKW in ca. 20 min in der Innenstadt

SONSTIGES Lassen Sie sich von dieser einzigartigen Liegenschaft persönlich verzaubern. Vereinbaren Sie noch heute Ihren exklusiven Besichtigungstermin. KAUF-NEBENKOSTEN-ÜBERSICHT

• Grundbuchseintragungsgebühr 1,1 %
• Grunderwerbsteuer 3,5 %
• Kaufvertragserrichtung 1 bis 3 % zzgl. USt. & Barauslagen

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