Wohnung verkaufen Wien: Was deine Eigentumswohnung wirklich wert ist.

Du möchtest eine Wohnung in Wien verkaufen? Dann ist der durchschnittliche Wiener Quadratmeterpreis zwar ein guter erster Anhaltspunkt, für die Bewertung deiner konkreten Eigentumswohnung aber zu ungenau. Bezirk, Grätzl, Wohnfläche, Zustand, Baujahr, Grundriss, Lift oder Balkon können erheblichen Einfluss darauf haben, wie Käufer eine Wohnung einschätzen.

Auch die Art der Wohnung spielt eine Rolle. Ein unsanierter Altbau wird anders bewertet als eine moderne Neubauwohnung, eine kompakte 2-Zimmer-Wohnung spricht andere Käufer an als eine große Maisonette mit Terrasse. Für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf in Wien solltest du deshalb nicht nur wissen, was Wohnungen durchschnittlich kosten, sondern welche Objekte tatsächlich mit deiner Wohnung vergleichbar sind.

Wer seine Eigentumswohnung in Wien verkaufen möchte, sollte den möglichen Verkaufspreis deshalb möglichst lokal einschätzen. Wiener Durchschnittswerte liefern eine erste Orientierung, entscheidend sind aber vergleichbare Wohnungen im selben Bezirk oder Grätzl sowie Unterschiede bei Größe, Zustand und Gebäudetyp.

Der Lystio-Analysebestand umfasst 38.989 Kaufangebote für Eigentumswohnungen in Wien vom 01.08.2025-01.08.2026. Die Unterschiede zwischen den Bezirken sind allerdings erheblich.

Quelle: Lystio-Analysebestand, Eigentumswohnungen/Kauf in Wien nach Dublettenbereinigung, 01.08.2025-01.08.2026. Die Werte beziehen sich auf Angebotspreise und nicht auf tatsächlich abgeschlossene Kaufpreise.

Die Spannweite ist groß: Während der mediane Angebotspreis in der Inneren Stadt bei 14.353 €/m² liegt, beträgt er in Rudolfsheim-Fünfhaus 5.172 €/m², in Favoriten 5.622 €/m² und in Simmering 5.647 €/m².

Diese Werte bedeuten allerdings nicht, dass jede Wohnung im 1. Bezirk 14.353 €/m² oder jede Wohnung in Favoriten 5.622 €/m² wert ist. Sie zeigen vielmehr, warum die Bewertung einer Wohnung möglichst genau auf das konkrete Objekt abgestimmt werden muss.

Für den Wiener Wohnungsmarkt ist die Unterscheidung zwischen Altbau und Neubau besonders relevant.

Datenbasis: Lystio-Analysebestand, Eigentumswohnungen/Kauf in Wien nach Dublettenbereinigung, Stichtag 01.08.2026. Die Werte beziehen sich auf Angebotspreise und nicht auf tatsächlich abgeschlossene Kaufpreise.

Neubauwohnungen wurden im Analysebestand mit einem Median von 7.091 €/m² angeboten, Altbauwohnungen mit 5.695 €/m².

Daraus sollte man allerdings nicht ableiten, dass ein Altbau grundsätzlich weniger wert ist. Die Kategorien enthalten sehr unterschiedliche Wohnungen und Lagen. Ein hochwertig sanierter Altbau in einem gefragten Grätzl kann deutlich über dem Wiener Durchschnitt liegen.

Ein Grund für den niedrigeren Median kann auch sein, dass ein Teil der angebotenen Altbauwohnungen noch Sanierungsbedarf aufweist. Käufer berücksichtigen bei ihrer Preisvorstellung beispielsweise notwendige Arbeiten an Elektrik, Heizung, Fenstern, Böden, Bad oder Küche. Auch der Zustand des gesamten Hauses, ein fehlender Lift oder geplante Sanierungen der Eigentümergemeinschaft können relevant sein.

Auf der anderen Seite können klassische Altbaueigenschaften wie hohe Räume, große Fenster, Flügeltüren, Fischgrätparkett oder eine attraktive Gründerzeitfassade für Käufer besonders interessant sein.

Bei modernen Neubauten spielen wiederum andere Punkte eine Rolle: Energieeffizienz, Freiflächen, Lift, moderne Haustechnik und ein meist geringerer unmittelbarer Sanierungsaufwand können den höheren Kaufpreis mittragen.

Der Bezirk ist für die Immobilienbewertung wichtig, aber häufig noch nicht genau genug. Innerhalb desselben Bezirks können Lage und unmittelbare Umgebung einen erheblichen Unterschied machen.

Bekannte und gefragte Wohnlagen wie das Karmeliterviertel, das Servitenviertel, der Spittelberg oder das Freihausviertel besitzen jeweils einen eigenen Charakter. Auch neuere Stadtentwicklungsgebiete wie das Sonnwendviertel sprechen teilweise andere Käufer an als klassische Wiener Altbauviertel.

Für deine Wohnung zählen daher beispielsweise die Entfernung zur U-Bahn, Nahversorgung, Grünflächen, Lärm, Schulen, Universitäten und die Qualität der unmittelbaren Umgebung. Bei der Preisfindung solltest du möglichst Wohnungen vergleichen, die nicht nur im selben Bezirk liegen, sondern auch hinsichtlich Lage und Ausstattung ähnlich sind.

Nicht nur der Bezirk, sondern auch die Wohnfläche kann einen deutlichen Unterschied beim Angebotspreis pro Quadratmeter machen. Die Lystio-Daten zeigen allerdings, dass es keine einfache Regel wie „kleine Wohnungen sind immer teurer pro Quadratmeter“ gibt. Wie sich die Wohnungsgröße auf den Preis auswirkt, unterscheidet sich je nach Bezirk.

Datenbasis: Lystio-Analysebestand, Eigentumswohnungen/Kauf in Wien nach Dublettenbereinigung, Stichtag 01.08.2026. Die Werte beziehen sich auf Angebotspreise und nicht auf tatsächlich abgeschlossene Kaufpreise. In Klammern ist jeweils die Anzahl der ausgewerteten Inserate angegeben.

Die Unterschiede zeigen, warum Wohnfläche und Bezirk gemeinsam betrachtet werden sollten. In der Inneren Stadt liegt der Median bei Wohnungen über 130 m² mit 18.754 €/m² sogar deutlich über jenem kleiner Wohnungen. Ähnliche Tendenzen zeigen sich etwa in Wieden, Hietzing, Währing und Döbling. In Favoriten sinkt der Median dagegen von 5.741 €/m² bei Wohnungen bis 50 m² auf 5.047 €/m² bei Wohnungen über 130 m².

Die Wohnfläche allein erklärt diese Unterschiede allerdings nicht. Besonders bei Größenklassen mit wenigen Inseraten können einzelne Objektarten und Lagen den Median stärker beeinflussen. Entscheidend bleibt daher die Kombination aus Bezirk, Grätzl, Größe, Grundriss, Zustand und Ausstattung.

Auch die Zimmerzahl beeinflusst, welche Käufer für eine Wohnung infrage kommen. Eine gut geschnittene 2-Zimmer-Wohnung kann beispielsweise für Singles, Paare oder Anleger attraktiv sein. Eine 3-Zimmer-Wohnung spricht zusätzlich Menschen an, die ein Kinderzimmer oder Homeoffice benötigen. Bei größeren Wohnungen gewinnen häufig die Qualität des Grundrisses, Außenflächen wie Balkon oder Terrasse sowie die konkrete Lage stärker an Bedeutung.

Für die Bewertung deiner Wohnung solltest du deshalb möglichst nicht nur Wohnungen im selben Bezirk vergleichen, sondern Objekte einer ähnlichen Wohnflächen- und Größenklasse heranziehen.

Beim Verkauf einer Wohnung wird nicht nur die Wohnung selbst bewertet. Käufer interessieren sich auch für das Gebäude und die Eigentümergemeinschaft.

Typischerweise relevant sind unter anderem:

• Betriebskosten und laufende Kosten
• Rücklage der Eigentümergemeinschaft
• geplante oder beschlossene Sanierungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Zustand von Dach, Fassade und allgemeinen Teilen
• Lift
• Hausverwaltung
• Energieausweis
• Grundriss und Wohnfläche
• Wohnungseigentumsvertrag und weitere Unterlagen

Fehlen wichtige Informationen, können bei Interessenten spätestens vor einem Kaufanbot zusätzliche Fragen entstehen. Vollständige Unterlagen erleichtern daher den Verkaufsprozess und schaffen mehr Sicherheit auf beiden Seiten.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung können neben der eigentlichen Vermarktung weitere Kosten entstehen. Dazu zählen je nach Situation etwa die Erstellung oder Aktualisierung des Energieausweises, Kosten für Rechtsanwalt oder Notar bei der Vertragserrichtung, mögliche Gebühren rund um bestehende Kredite sowie eine Maklerprovision, wenn ein Immobilienmakler beauftragt wird.

Zusätzlich kann beim Verkauf eine Immobilienertragsteuer anfallen. Ob und in welcher Höhe sie zu zahlen ist, hängt unter anderem vom Anschaffungszeitpunkt, dem steuerpflichtigen Gewinn und möglichen Befreiungen ab. Deshalb solltest du nicht nur mit dem Verkaufspreis rechnen, sondern bereits vor der Vermarktung abschätzen, welcher Nettoerlös nach Kosten und möglichen Steuern tatsächlich verbleibt.

Du kannst deine Eigentumswohnung grundsätzlich selbst verkaufen. Beim Privatverkauf übernimmst du jedoch Bewertung, Inserat, Anfragen, Besichtigungen und Verhandlungen selbst.

Ein Immobilienmakler kann vor allem dann hilfreich sein, wenn er Erfahrung mit vergleichbaren Wohnungen und deiner Lage hat. Bei der Auswahl solltest du dir erklären lassen, wie der vorgeschlagene Wert zustande kommt, welche Käufer angesprochen werden sollen und wie die Wohnung vermarktet wird.

Ein besonders hoher genannter Kaufpreis ist dabei nicht automatisch ein Vorteil. Wichtiger ist eine nachvollziehbare Bewertung, die sich auf Markt, Lage, Zustand und vergleichbare Eigentumswohnungen stützt.

Wer eine Wohnung in Wien verkaufen möchte, sollte sich nicht ausschließlich am Wiener Durchschnitt orientieren. Die Daten zeigen große Unterschiede zwischen Bezirken, Altbau und Neubau sowie verschiedenen Wohnungsgrößen.

Für eine realistische Bewertung kommt es deshalb darauf an, deine Wohnung mit möglichst ähnlichen Objekten zu vergleichen. Je genauer Lage, Gebäudetyp, Größe und Zustand berücksichtigt werden, desto fundierter lässt sich ein Startpreis festlegen.

Quelle: Die Auswertung basiert auf dem Lystio-Analysebestand mit Stichtag 01.08.2026 und berücksichtigt Inserate, die zwischen 01.08.2025 und 01.08.2026 online gestellt wurden. Dargestellt werden Angebotspreise, nicht tatsächlich erzielte Kauf- oder Mietpreise. Als Kennzahl wird der Median verwendet, um den Einfluss einzelner Ausreißer zu reduzieren. Dubletten wurden entfernt; Ergebnisse mit zu geringer Datenbasis werden nicht ausgewiesen.