Fallstaff Award (Coffee Restaurant): Cafe/Restaurant with Garden Operation

Zur Nachfolge gelangt ein Gastronomie-Juwel: Kaffeerestaurant mit Gastgewerbebetrieb und zwei Schanigärten mit 64 Gästeplätze in Ecklage im 9. Bezirk. 

Auf insgesamt 242,28 m² Nutzfläche (amtlich vermessen) bietet das Lokal im Erdgeschoss ca. 140 m²  plus zusätzliche 102,5 m² im Kellergeschoss an. Das Lokal erfüllt alle Bedingungen für ein Café, Kaffeehaus, Restaurant oder Weinschenke! 

Das Kafferestaurant verfügt über 2 Eingänge und 9 Auslagen. Die Zugänge liegen direkt an der Straße und über das Stiegenhaus, die Frequenzlage ist als gut eingestuft und zählt zu den dynamischsten Gastronomie-Cluster Wiens, da es sich nahe der Universität Wien und auch eine unmittelbare Nähe zu etablierten Locations befindet. Dies sorgt für hohe Sichtbarkeit und natürlichen Laufkundschaftsflow! 

Das helle, einladende Entrée führt entlang der länglichen Bartheke und in den großzügigen Gastraum (Hauptraum) mit rund 114 m² hinein. Ergänzt wird das Lokal durch zwei Nebenräume für Veranstaltungen, einen Windfang, zwei getrennte Gäste-WCs und Waschräume, mehrere Lagerräume im Kellergeschoss, Lift für Getränke, Technikraum, Kühlhaus, Umkleideraum für Mitarbeiter mit Dusche.

Der Erdgeschoßbereich befindet sich in sehr gutem Zustand und überzeugt durch gute Belichtung und einen gelungenen Grundriss. Parkettböden und eine Gastro-Küche prägen das Ambiente.

Das Kellergeschoß (102,49 m²) bietet mehrere Lagerräume, ein Büro bzw. Lager, ein Kühlhaus, sowie Garderobe, Büro- und Personalräume, Dusche und WC für das Personal. 

Das Lokal bietet Platz für 40 Gäste im Erdgeschoss, sowie zusätzlich 64 Gästeplätze im Schanigarten: 40 in der Berggasse und 24 in der Wasagasse. 

Das Gastronomielokal ist mit Gas, Warm- und Kaltwasser, Kanal, Licht- und Strom, sowie Kaminanschluss ausgestattet und wird über eine Etagenheizung beheizt. Behördliche Genehmigungen und Gastgartenanzeige liegen vor. Das Haus ist in gutem Zustand und verfügt über einen Lift. 



Objekt & Lage: 

Adresse: 1090 Wien (Alsergrund)
Geschäftslokal im Erdgeschoß mit Kellergeschoß, genutzt als Café/Gastronomie
Portal: 2 Eingänge, 9 Auslagen
Zugang: von der Straße und vom Stiegenhaus; der Keller ist nur über das Lokal erreichbar 
Baujahr ca. 1874, 5 Geschoße über Straßenniveau; guter Erhaltungszustand; Lift vorhanden

Energieausweis vom 05.04.2017: HWB: 207 kWh/m²a



Flächen (amtliche Vermessung MA 25, 06.03.2025): 

Erdgeschoß: 139,79 m² (Nutzung Geschäft)

Gastraum 114,21 m² (4 Teilbereiche: 6,38 / 26,13 / 26,24 / 55,46)
Küche 10,70 m²
Windfang 2,14 m²
Vorräume 4,90 m² und 1,86 m²
Waschraum 1,10 m²
WC-Damen 1,29 m²
Waschraum/Pissoir 2,31 m²
WC-Herren 1,28 m²

Kellergeschoß: 102,49 m² (Nutzung Lager):

5 Lagerräume: 6,84 / 4,37 / 6,78 / 13,64 m² sowie 5,07 m²
Lagerraum/Büro 11,42 m²
6 Vorräume: 1,39 / 5,41 / 14,51 / 3,06 / 13,47 / 7,01 m²
Garderobe 3,85 m²
Abstellraum 2,60 m²
Duschraum 1,54 m²
WC 0,77 m²
Technikraum 0,76 m²

Gesamt-Nutzfläche: 242,28 m² (Nutzfläche nach § 17 MRG)



Genehmigungen & Öffnungszeiten:

Betriebsanlagengenehmigung rechtskräftig und auf den Betreiber übertragbar.

Betriebszeiten 06:00–02:00 Uhr (rechtskräftig);



Betriebszeiten laut Aktenvermerk (Gastgarten):

Erste Gasse: 24 VP bis 22:00 Uhr;

Zweite Gasse: 40 VP bis 19:00 Uhr, 19:00–22:00 Uhr 10 VP (Verabreichungsplätze)

Ausführung Schanigarten in der Parkspur, podestartig, abgestuft; dunkel lasierte Holzplantagen

Sicherheit Niveauausgleich, sichere Abtrennung zur Fahrbahn, keine Stolperstellen



Zustand & Ausstattung:

EG: Grundriss gut, Belichtung gut, Erhaltungszustand sehr gut bis gut
Keller: Grundriss, Belichtung und Erhaltungszustand jeweils durchschnittlich
Böden EG: Parkett, Fliesen; Böden Keller: Fliesen, Laminat
Wände gemalt bzw. verfliest, Decken gemalt, Türen Holz
Heizung: Etagenheizung, automatische stationäre Heizung in allen Haupträumen
Anschlüsse EG: Gas, Kaltwasser, Warmwasser, Kamin, Kanal, Lichtstrom, Kraftstrom
Anschlüsse Keller: Kaltwasser, Warmwasser, Kanal, Lichtstrom
Kühlhaus im Keller-Vorraum, Küche mit Gastro-Geräten, Personalbereich im Keller (Garderobe, Dusche, WC)
Lüftungsanlage, genehmigt und in Betrieb: Ventilatoren, Filter, Schalldämpfer, BSK, Heizregister, Frischluft, Zuluft, Ab-/Fortluft; 
Trockenbau, Elektroinstallationen
Edelstahl-Küchenverbauten, Dunstabzug (Nirosta)
Spülmaschine, Kaffemaschine
installierte Kühl-/Tiefkühlzellenkombination
Bar- und Thekenverbau; Küche mit Einrichtung; 
Werbetafel/Außenbeschilderung
Eine mechanische Be- und Entlüftungsanlage (Zuluftmenge: 3000 m3/h und Abluft: 2700 m3/h)
sowie eine Gas-Zentralheizung mit 40 kW sind vorhanden. 
Windfang mit nach außen öffnender zweiflügeliger Panik-Tür
großer Gastraum mit Bar (Bar mit Nische für Zubereitungsgeräte, Geschirr- und Gläserspüler, Kühlschränke); 
Extrazimmer, durch T30-Tür von benachbarter Buchhandlung abgetrennt; 
Vorraum zum Stiegenhaus; Zugang zum eigenen Kellerbereich



Lüftung / Klima: 

Mechanische Be- und Entlüftungsanlage; Außenluftansaugung an der Fassade Berggasse, ca. 3 m über Gehsteig; Zuluftgerät in Zwischendecke, Filterung, ggf. Erwärmung, Einblasung über Zuluftgitter; Abluft über Gitter in abgehängter Decke, Schalldämpfer, Ventilator, Ausblasung über Lichthof/Dach; Zusätzliche gezielte Absaugung im Thekenbereich; WC-Entlüftung über Rohreinbauventilatoren über Dach; Schalldämpfer und Filter gemäß Planlegende; Schallschutzauflage: max. 25 dB(A) nahe Wohnungsfenster.



Heizung: 

Zentralheizung mit Gas-Kessel, 40 kW; Warmwasser 80/60 °C; Niederdruck-Gasanlage; wiederkehrende Gasprüfungen vorgeschrieben



Sicherheit / Brandschutz: 

T30-Türen: Kellerlager zum Stiegenaufgang, Gastraum zum Vorraum, Tür zur Buchhandlung; Brandabschnittsdurchbrüche F90; Handfeuerlöscher 10 l Klasse A nahe Bar; Elektroanlagen nach ÖVE, wiederkehrende Prüfungen; Panikverschluss im Windfang





Konditionen:

Hauptmietvertrag unbefristet; Anmietung: ab sofort möglich; Kündigung: quartalsweise möglich. 



Hauptmietzins (von der Schlichtungsstelle am 06.05.2025 festgestellt): € 3.010,-- netto pro Monat zzgl. Betriebskosten und 20% USt.

Hauptmietzins (laut der Vorschreibung ab 2026): € 3.131,12 zzgl. 20 % USt. 

Betriebskosten (laut der Vorschreibung ab 2026): € 352,63 zzgl. 20 % USt. 

Bruttogesamtmiete (inkl. BK und 20% USt.): € 4.180,50 



Kaution: € 7.500,— (An den Vormieter /austretenden Mieter zu bezahlen); 

Vergebührung beim Finanzamt: € 1.504,98

Vertragserrichtungskosten: ca. € 500,-- zzgl. 20% USt. (für den Mietvertrag) beim Anwalt zu bezahlen; 

Ablöse: € 300.000,-- zzgl. 20% USt. (für Investitionen, Ausstattung, Lüftung, Inventar, Betriebsübernahme mit Kundenstock und Lieferanten, Elektrik, Schaufenster, Böden, Isolierung, Küchengeräte, Kaffeemaschine, Lagerausstattung, Kühlhaus, Einrichtung, Türen, Tische, Stühle, Gartenmöbel, Küchen- und Thekeneinrichtung, etc. 

Energiekosten (Gas/Strom): Ummeldung auf neue/n Betreiber*in, Verrechnung erfolgt nach Verbrauch. 





Kontakt:

Aufgrund der Nachweispflicht gegenüber dem Eigentümer können nur Anfragen mit vollständigen personenbezogenen Daten (Name, Nachname, Anschrift, E-Mail, Telefonnummer)

bearbeitet werden. Bitte senden Sie diese inkl. möglicher Terminvorschläge an: [email protected]

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